Conseil aménagement tertiaire: décider avant le premier euro engagé

Le parc tertiaire français représente environ 1 milliard de m². Depuis la généralisation du télétravail, le taux d’occupation moyen des plateaux tertiaires a fortement chuté en semaine, avec des creux marqués le vendredi.

Pour le DAF et l’Asset Manager, la surface louée est devenue le premier poste d’optimisation, devant l’énergie. Sur les projets avec phase conseil amont, c’est l’arbitrage immobilier qui finance le projet, pas l’inverse.

Trois enjeux structurent les décisions: ajuster la surface louée aux taux d’occupation réels; sécuriser les CAPEX face à l’inflation matériaux (Index BT01, +20% cumulés 2021-2024); anticiper les obligations du dispositif Eco Energie Tertiaire, qui impose des réductions de consommation énergétique finale de 40% en 2030, 50% en 2040 et 60% en 2050 en valeur relative.

Sur les projets Kytom avec phase conseil amont, les directions financières constatent les ordres de grandeur suivants:

Pour l’Asset Manager, le conseil amont déplace la valeur d’actif avant cession. Une réduction de 15 à 25% sur un plateau moyen libère 130 à 210 m²; à 600 €/m²/an HT en zones tendues (Paris QCA, Lyon Part-Dieu, références brokers 2024), c’est 78 000 à 126 000 € de loyer évité annuel, capitalisable à 5-6% en valeur d’actif (DCF simplifiée).

Les office managers récupèrent des outils de pilotage: tableaux de bord d’occupation et ratios de référence du secteur tertiaire 2023. Côté énergie, les scénarios CVC et LED permettent des réductions de consommation significatives, avec des retours sur investissement généralement constatés entre 6 et 9 ans selon les configurations.

1. Audit existant
   Relevé géomètre, diagnostic CVC et électricité, diagnostic amiante si bâti antérieur à 1997 et désamiantage le cas échéant. Analyse de la notice de sécurité. Durée 1 à 2 semaines, livrable carnet d’audit opposable.
2. Programmation fonctionnelle
   Entretiens avec les référents métiers, observation sur 2 semaines hors vacances, définition des ratios cibles en général de 7 à 12 m² par poste et de la surface dédiée aux espaces collaboratifs. Durée 2 à 5 semaines, livrable programme fonctionnel chiffré.
3. Scénarios chiffrés
   2 à 3 scénarios comparés sur 5 ans, intégrant CAPEX travaux, OPEX exploitation, fiscalité et impact carbone en kg CO₂/m²/an selon une méthode simplifiée. Trajectoire incluse. Durée 1 à 2 semaines, livrable dossier comparatif.
4. Aide à la décision
   Restitution COMEX avec matrice multicritères pondérée (coût, délai, conformité, adhésion, valeur d’actif), recommandation argumentée et planning travaux. Dossier opposable en délibération et transposable en lettre d’engagement bailleur. Durée 1 semaine.