Reconversion bureaux: transformer vos actifs obsolètes en valeur

Une mission de reconversion Kytom démarre par un audit pluridisciplinaire et se conclut par la livraison clé en main d’un actif requalifié, prêt à recommercialiser. Vous repartez de la restitution avec: un diagnostic énergétique et structurel consolidé, deux à trois scénarios chiffrés (rénovation lourde, requalification d’usage, restructuration partielle), un ROI projeté à 5, 7 et 10 ans et la trajectoire réglementaire de réduction des consommations tertiaires modélisée.

Le parc tertiaire français pèse environ 1 milliard de m², dont une fraction grandissante décote sous l’effet des obligations réglementaires de performance énergétique et des exigences ESG des fonds Article 8/9 SFDR. Sur 12 actifs audités avant arbitrage, 8 retrouvaient en reconversion une valeur vénale supérieure au prix de cession proposé.

Notre engagement: une recommandation tranchée (reconvertir, céder, démolir-reconstruire) remise sous 5 jours ouvrés après audit, signée par le directeur d’agence référent.

Kytom structure chaque reconversion en quatre étapes alignées, avec un interlocuteur unique du diagnostic à la livraison.

1. Audit technique et d’usage (2 à 3 semaines): diagnostic énergétique, structurel, accessibilité (RGAA, normes ERP), repérage amiante/plomb sur bâti pré-1997 (Code de la santé publique, articles R1334-14 et suivants).
2. Scénarios chiffrés: 2 à 3 hypothèses de repositionnement avec ROI à 5, 7 et 10 ans, trajectoire du décret tertiaire et alignement avec les référentiels d’exploitation environnementale reconnus.
3. Conception et chiffrage détaillé: mutualisation des retours sectoriels (tertiaire, recherche, santé, formation) pour caler les choix sur références comparables.
4. Pilotage travaux jusqu’à livraison, reporting hebdomadaire, continuité d’exploitation encadrée par le cadre réglementaire applicable aux entreprises extérieures intervenant sur site.

Délai moyen: 12 semaines sur un projet de 850 m² en déclaration préalable.

Le ROI d’une reconversion se lit dans le différentiel de valeur d’actif à 5 ans, pas dans le compte de résultat travaux. Trois leviers ressortent systématiquement sur nos opérations récentes.

Revalorisation locative significative du loyer facial après requalification, levier central du ROI pour l’asset manager. Chaque point de revalorisation et chaque mois de vacance évité se traduit directement en valeur capitalisée à 5 ans.

Gains énergétiques substantiels sur enveloppe travaux complète, en phase avec les jalons réglementaires du décret tertiaire applicables au parc en exploitation.

Vacance locative réduite grâce à la maîtrise d’œuvre intégrée par rapport à une gestion en lots séparés. Pour le DAF, chaque mois de vacance évitée représente un loyer préservé direct. À cela s’ajoute la conservation de 60% des émissions carbone par rapport à un scénario démolition-reconstruction.

1. Audit technique et d’usage
   En 2 à 3 semaines, diagnostic énergétique, structurel et accessibilité (RGAA, normes ERP), avec repérage amiante/plomb sur bâti pré-1997 (Code de la santé publique, articles R1334-14 et suivants). Rapport consolidé exploitable directement par le comité d’investissement.
2. Scénarios chiffrés et arbitrage
   Deux à trois scénarios chiffrés avec ROI projeté à 5, 7 et 10 ans, trajectoire réglementaire de réduction des consommations énergétiques du parc tertiaire modélisée et indicateurs Article 8/9 SFDR. Recommandation tranchée remise sous 5 jours ouvrés après audit, signée par le directeur d’agence référent.
3. Conception et chiffrage détaillé
   Mutualisation des retours sectoriels Kytom (tertiaire, recherche, santé, formation). Intégration des référentiels d’exploitation environnementale et des exigences haute qualité environnementale en phase exploitation dès la conception, ce qui évite tout rétropédalage en chantier et sécurise la valorisation locative.
4. Pilotage travaux jusqu’à livraison
   Reporting hebdomadaire (avancement physique, budget consommé, écarts justifiés), coordination encadrée par les obligations réglementaires applicables aux opérations menées par une entreprise extérieure et continuité d’exploitation. Délai indicatif d’environ 12 semaines pour une opération de 850 m² en déclaration préalable, selon la complexité du dossier.