Reconversión de oficinas: transformar sus activos obsoletos en valor

Una misión de reconversión Kytom comienza con una auditoría multidisciplinar y concluye con la entrega llave en mano de un activo recualificado, listo para recomercializar. Usted sale de la entrega con: un diagnóstico energético y estructural consolidado, dos o tres escenarios presupuestados (renovación profunda, recualificación de uso, reestructuración parcial), un ROI proyectado a 5, 7 y 10 años y la trayectoria reglamentaria de reducción de los consumos terciarios modelizada.

El parque terciario francés representa aproximadamente 1.000 millones de m², de los cuales una fracción creciente se devalúa por efecto de las obligaciones reglamentarias de eficiencia energética y de las exigencias ESG de los fondos Artículo 8/9 SFDR. De 12 activos auditados antes de arbitraje, 8 recuperaban en reconversión un valor venal superior al precio de cesión propuesto.

Nuestro compromiso: una recomendación tajante (reconvertir, ceder, demoler-reconstruir) entregada en un plazo de 5 días hábiles tras la auditoría, firmada por el director de agencia de referencia.

Kytom estructura cada reconversión en cuatro etapas alineadas, con un interlocutor único desde el diagnóstico hasta la entrega.

1. Auditoría técnica y de uso (2 a 3 semanas): diagnóstico energético, estructural, accesibilidad (RGAA, normas ERP), detección de amianto/plomo en edificación anterior a 1997 (Código de la salud pública, artículos R1334-14 y siguientes).
2. Escenarios presupuestados: 2 o 3 hipótesis de reposicionamiento con ROI a 5, 7 y 10 años, trayectoria del decreto terciario y alineación con los referenciales de explotación medioambiental reconocidos.
3. Diseño y presupuesto detallado: mutualización de los retornos sectoriales (terciario, investigación, salud, formación) para ajustar las decisiones a referencias comparables.
4. Dirección de obra hasta la entrega, reporting semanal, continuidad de explotación enmarcada por el marco reglamentario aplicable a las empresas externas que intervienen en el sitio.

Plazo medio: 12 semanas en un proyecto de 850 m² en declaración previa.

El ROI de una reconversión se lee en el diferencial de valor del activo a 5 años, no en la cuenta de resultados de obra. Tres palancas destacan sistemáticamente en nuestras operaciones recientes.

Revalorización significativa del alquiler facial tras la recualificación, palanca central del ROI para el asset manager. Cada punto de revalorización y cada mes de vacancia evitado se traduce directamente en valor capitalizado a 5 años.

Ahorros energéticos sustanciales sobre envolvente de obra completa, en sintonía con los hitos reglamentarios del decreto terciario aplicables al parque en explotación.

Vacancia de alquiler reducida gracias a la dirección de obra integrada frente a una gestión en lotes separados. Para el director financiero, cada mes de vacancia evitado representa un alquiler preservado directo. A ello se suma la conservación del 60% de las emisiones de carbono respecto a un escenario de demolición-reconstrucción.

1. Auditoría técnica y de uso
   En 2 a 3 semanas, diagnóstico energético, estructural y de accesibilidad (RGAA, normas ERP), con detección de amianto/plomo en edificación anterior a 1997 (Código de la salud pública, artículos R1334-14 y siguientes). Informe consolidado utilizable directamente por el comité de inversión.
2. Escenarios presupuestados y arbitraje
   Dos o tres escenarios presupuestados con ROI proyectado a 5, 7 y 10 años, trayectoria reglamentaria de reducción de los consumos energéticos del parque terciario modelizada e indicadores Artículo 8/9 SFDR. Recomendación tajante entregada en un plazo de 5 días hábiles tras la auditoría, firmada por el director de agencia de referencia.
3. Diseño y presupuesto detallado
   Mutualización de los retornos sectoriales Kytom (terciario, investigación, salud, formación). Integración de los referenciales de explotación medioambiental y de las exigencias de alta calidad medioambiental en fase de explotación desde el diseño, lo que evita cualquier rectificación en obra y asegura la valorización del alquiler.
4. Dirección de obra hasta la entrega
   Reporting semanal (avance físico, presupuesto consumido, desviaciones justificadas), coordinación enmarcada por las obligaciones reglamentarias aplicables a las operaciones llevadas a cabo por una empresa externa y continuidad de explotación. Plazo indicativo de aproximadamente 12 semanas para una operación de 850 m² en declaración previa, según la complejidad del expediente.