Votre signature architecturale, livrée au millimètre
Audit EXE validé sous 5 jours ouvrés
Sur 1200 opérations tertiaires livrées depuis 2006, 70% des dérives d’exécution naissent entre le DCE et l’OS, pas sur le chantier. C’est l’angle mort de la maîtrise d’œuvre tertiaire: le détail d’altimétrie qui saute en réunion de synthèse, la jonction sol-mur arbitrée par le lot le plus pressé, l’indice Rw négocié à la baisse pour tenir un budget CVC. Notre lecture du métier diverge ici de la doxa profession: l’audit EXE n’est pas une formalité de relecture, c’est le seul moment où l’intention architecturale peut être verrouillée contractuellement. Le tertiaire constitue notre seul terrain: bureaux fermés, plateaux paysagers, salles de réunion, coworking. L’architecte conserve sa signature, son client et ses honoraires, Kytom porte l’exécution sur quatre axes: audit EXE, coordination TCE, conformité réglementaire, préservation de la signature jusqu’au PV de réception.
Nos chefs de projet auditent les plans EXE avant validation, repèrent les écarts de calepinage, les jonctions impossibles et les épaisseurs incompatibles avec les CTA prévues. Trois niveaux de contrôle structurent cette revue technique:
- Cohérence dimensionnelle: altimétries faux plafonds, retombées poutres, passages de gaines, hauteurs sous obstacle conformes au Code du travail (article R4214-22).
- Acoustique cloisons: vérification des indices Rw, ciblage Rw = 32 dB minimum entre bureaux fermés, Rw ≥ 38 dB pour les salles de direction.
- Compatibilité fluides et courants: tracés CVC, courants forts et faibles, GTB, GTC, sprinklage.
Position contrarian assumée sur l’arbitrage acoustique: la profession descend trop facilement le Rw bureaux fermés à 30 dB pour absorber un surcoût cloison. En pratique sur notre portefeuille, un Rw de 32 dB minimum reste le seuil au-dessous duquel les retours collaborateurs sur intelligibilité parole se dégradent sensiblement, indépendamment du traitement absorbant plafond. Nous tenons cette position en arbitrage, quitte à proposer une variante cloison plus économique plutôt qu’une dégradation d’indice.
Quand un arbitrage s’impose, nous proposons 2 à 4 variantes argumentées avec impact coût et délai chiffré, plutôt qu’une décision unilatérale. La réception se fait avec votre œil, pas contre. Le délai d’audit EXE atteint généralement 5 jours ouvrés sur les opérations inférieures à 2 000 m², avec retour formalisé en compte rendu visé. Sur les opérations supérieures à 5 000 m² ou comportant un lot CVC à débit variable complexe, nous étirons volontairement le délai à 10-12 jours ouvrés. En deçà de 300 m² sur plateau neuf livré brut, l’audit EXE structuré perd son intérêt économique: un simple visa technique d’une demi-journée suffit, et facturer un audit complet relèverait du surcoût injustifié.
Coordination TCE: 12 corps d’état pilotés par interlocuteur unique
Cloisonnement, faux plafonds, sols souples et durs, courants forts et faibles, CVC, plomberie, GTB, acoustique, sûreté, mobilier intégré, signalétique, espaces verts intérieurs: nous orchestrons l’ensemble. Un pilote unique synchronise les interventions, anticipe les conflits d’altimétrie et contrôle les essais COPREC.
| Poste coordonné | Référentiel | Livrable contractuel |
|---|---|---|
| Cloisons et menuiseries | DTU / 25.42 | PV acoustique Rw |
| Faux plafonds | DTU | Plan de calepinage signé |
| Électricité courants forts | NF C 15-100 | Rapport CONSUEL |
| CVC | DTU | Essais COPREC, équilibrage |
| Sûreté incendie | Code travail R4227 | Procès-verbal commission |
Pour l’architecte partenaire, l’enjeu métier est la traçabilité de la signature: un DOE conforme avec PV en règle protège votre responsabilité décennale au sens de l’article 1792 du Code civil sur la part conception qui vous reste imputable, indépendamment de l’exécution. Comptes rendus hebdomadaires chaque vendredi, visites communes planifiées tous les 15 jours, point budget mensuel et interlocuteur unique sur les avenants: la cadence reste prévisible jusqu’à la levée des réserves.
Limite du modèle pilote unique: sur les opérations multi-sites simultanées de plus de 4 implantations en parallèle, le pilote unique sature et la coordination perd en réactivité. Dans ce cas, nous basculons sur un binôme pilote senior plus pilote junior dédié, avec impact honoraires assumé. Le modèle 12 lots TCE coordonnés cesse également d’être pertinent en deçà de 150 m² avec moins de 5 corps d’état mobilisés: l’entreprise générale classique reste plus économique, et nous l’indiquons en phase de cadrage.
Conformité réglementaire: 6 dossiers d’instruction couverts en parallèle
L’instruction administrative concentre une part croissante du risque opérationnel. Pour l’architecte, l’enjeu n’est pas le dossier en lui-même, c’est le délai d’instruction qui pèse sur le compte-prorata et grève les honoraires de phase DET. Kytom sécurise chaque autorisation en montant directement les dossiers, tout en laissant l’architecte maître de la conception graphique et programmatique. Les six dossiers couverts en standard:
- Permis de construire ou déclaration préalable (Code urbanisme L421-1).
- Autorisation ERP (cinquième catégorie principalement, passage commission de sécurité inclus).
- Conformité IGH le cas échéant, avec coordination SSI selon arrêté du 30 décembre 2011.
- Accessibilité PMR (arrêté du 8 décembre 2014, attestation finale signée par bureau agréé).
- RE2020 pour les opérations concernées, calculs Bbio et Cep transmis avec attestations PC.
- Repérages avant travaux: amiante (Code santé publique R1334-29-5) et plomb si bâti antérieur à 1949.
Les agences Kytom travaillent avec des bureaux de contrôle agréés (Apave, Bureau Veritas, Socotec) et des coordinateurs SPS de niveau 1 et 2. L’architecte conserve la responsabilité de conception, Kytom assume l’instruction et le suivi commissions, sans délégation de signature.
Quand le portage des 6 dossiers en parallèle ne se justifie pas: sur une opération en site occupé sans modification de façade, sans changement de destination et sans dépassement du seuil ERP de cinquième catégorie, seuls 1 ou 2 dossiers sont réellement à instruire. Vendre un pack 6 dossiers serait alors une coquille administrative inutile. Nous le signalons en note de cadrage et facturons uniquement les démarches réelles.
Cadre B2B: honoraires architecte préservés, contrat Kytom séparé
L’architecte qui confie une opération à Kytom conserve son client, sa signature et ses honoraires complets. Notre contrat technique est distinct, signé directement entre le maître d’ouvrage et Kytom, sans interférence sur la mission de maîtrise d’œuvre. Trois principes structurent cette relation:
- Pas de captation client: aucune sollicitation commerciale du maître d’ouvrage en dehors du périmètre travaux confié, clause contractualisée.
- Visibilité conception: votre nom apparaît sur les comptes rendus, les panneaux de chantier et les communications de livraison.
- Référencement croisé: opérations livrées présentables dans vos références, photos professionnelles fournies.
Reframing métier pour l’agence d’architecture partenaire: la vraie variable économique d’une mission tertiaire n’est pas le taux d’honoraires affiché mais le coût caché de la phase DET sur opération conflictuelle. Une mission DET qui dérape de 3 mois absorbe l’équivalent de 8 à 12% d’honoraires complémentaires non facturables. En externalisant l’exécution à Kytom, l’agence sécurise sa marge sur la phase conception, là où sa valeur ajoutée reste la moins substituable.
Questions fréquentes
L’architecte conserve-t-il bien la signature et les honoraires complets de sa mission?
Oui, intégralement. Le contrat Kytom est signé directement entre le maître d’ouvrage et Kytom, distinct de votre mission de maîtrise d’œuvre. Vous conservez votre client, votre nom sur les supports projet et vos honoraires de conception sans abattement. Une clause contractualisée interdit toute sollicitation commerciale en dehors du périmètre travaux confié.
Quel est le délai standard d’audit EXE sur une opération tertiaire de 1 500 m²?
5 jours ouvrés en moyenne pour les opérations inférieures à 2 000 m², sur la base de notre expérience récente. Au-delà de 5 000 m² ou avec lot CVC à débit variable complexe, le délai s’étire à 10-12 jours ouvrés. En deçà de 300 m² sur plateau neuf brut, un visa technique d’une demi-journée remplace l’audit complet.
Kytom intervient-il aussi sur la conception architecturale?
Non. Le périmètre Kytom démarre à l’audit EXE et s’arrête au PV de réception avec levée des réserves. La conception graphique, programmatique et la signature architecturale restent intégralement portées par l’agence d’architecture partenaire. Cette frontière nette protège la responsabilité de chacun au sens de l’article 1792 du Code civil.
Comment se gère un arbitrage technique défavorable à l’intention architecturale?
Nous formalisons 2 à 4 variantes argumentées avec impact coût et délai chiffré, transmises à l’architecte avant décision. Sur les arbitrages structurants comme l’indice Rw cloisons ou les altimétries faux plafonds, nous tenons une position technique documentée plutôt que d’accepter une dégradation par défaut budgétaire. La décision finale revient au binôme architecte plus maître d’ouvrage.
Le modèle Kytom convient-il à toutes les opérations tertiaires?
Non. En deçà de 150 m² avec moins de 5 corps d’état mobilisés, l’entreprise générale classique reste plus économique et nous l’indiquons en cadrage. Sur opérations multi-sites simultanées de plus de 4 implantations, nous basculons sur binôme pilote senior plus junior dédié, avec impact honoraires assumé. Bureaux fermés, plateaux paysagers, salles de réunion et coworking constituent notre cœur de cible.
