Enfoque Kytom 5D: 5 dimensiones para un acondicionamiento de oficinas design and build premium
El enfoque Kytom 5D es la metodología premium de Kytom, aplicable a proyectos de más de 1500 m², a sedes corporativas y a ambiciones BREEAM Excellent o WELL Gold. Articula 5 dimensiones independientes (Diagnóstico, Dirección artística, Diseño, Delivery, Durabilidad) y ha entregado 18 proyectos Kytom signature desde 2023.
Dimensión 1 — Diagnóstico inmersivo (semanas 1 a 3)
El diagnóstico inmersivo Kytom combina una auditoría de atractivo (9 ejes), un workshop estratégico de comité de dirección y un análisis del mercado de oficinas local. La fase se completa con una encuesta cualitativa a al menos el 30% de los empleados y un benchmark Cerema (Referencial de calidad de uso de las oficinas 2023) comparado con los estándares INSEE 2024.
Entregables: informe de diagnóstico de 80 páginas o más, vídeo de síntesis de 3 minutos, taller de devolución con la dirección.
Dimensión 2 — Dirección artística (semanas 3 a 5)
La dirección artística Kytom produce un concepto narrativo único para cada proyecto 5D. El concepto lo valida el comité de dirección del cliente y se formaliza en un mood board de materiales signature, una paleta cromática a medida, un recorrido de usuario 3D inmersivo y un storyboard de los espacios.
El equipo: un diseñador signature Kytom con más de 12 años de experiencia, acompañado de un programador workplace y un experto en RSE BREEAM Assessor.
Dimensión 3 — Diseño técnico (semanas 5 a 9)
El diseño técnico 5D cumple simultáneamente con la RE2020 para las construcciones nuevas, el decreto terciario para el rendimiento energético (-40% para 2030, ADEME 2024), el RGAA 4.1 para la accesibilidad y la ISO 14001 para la gestión ambiental.
Salida: planos de arquitecto HMONP, planos técnicos de ingeniería, fichas de materiales signature y balance de carbono del proyecto (objetivo inferior a 700 kgCO2eq/m² con una ambición RSE fuerte, frente a una media Kytom de 580 kgCO2eq/m² en 2024).
Dimensión 4 — Delivery (semanas 9 a 14)
La fase Delivery Kytom moviliza un equipo dedicado: jefe de obra sénior con más de 20 años de experiencia, jefe de obra especializado en terciario, ingeniería térmica y acústica, artesanos signature para el mobiliario a medida. El pilotaje se realiza mediante un cuadro de mando semanal compartido con el cliente (planificación, presupuesto, calidad, seguridad).
El plazo medio de la fase Delivery 5D es de 5 a 7 semanas para un proyecto de 1500 a 3000 m². Para sedes corporativas de más de 3000 m², la fase se amplía a 8-12 semanas con un faseado por planta en local ocupado.
Dimensión 5 — Durabilidad operativa (semanas 14 a 16 y luego +6 meses)
La fase Durabilidad Kytom no termina en la entrega. Incluye una visita de control de calidad a D+30 y D+180, una formación de un día sobre el uso de los espacios, un seguimiento del rendimiento energético durante 12 meses y un acompañamiento hacia las certificaciones BREEAM In-Use o WELL Performance Verification.
Indicadores objetivo 2030: al menos un 50% de materiales de origen biológico (frente al 28% de media Kytom en 2024), tasa de reutilización de al menos el 40% (frente al 22% en 2024), balance de carbono inferior o igual a 350 kgCO2eq/m².
Caso práctico: sede de un fondo de inversión parisino
En el proyecto de un fondo de inversión parisino (300 m² haussmanianos, 21 puestos, sector de los servicios financieros, 2022), el enfoque 5D permitió integrar una cristalera acústica signature (tabiques acústicos de 52 dB), una materioteca signature y un recorrido inmersivo validado por el comité de dirección en 4 semanas. El proyecto obtuvo una puntuación de satisfacción tras la entrega de 9,4/10.
Límites del enfoque 5D
El enfoque 5D está calibrado para proyectos premium de más de 1500 m² con una ambición fuerte (Awwwards, BREEAM Excellent, WELL Gold). No es adecuado para:
- proyectos estándar de menos de 1500 m² (preferir la metodología Blueprint, 12 semanas);
- presupuestos ajustados de menos de 1500 EUR sin IVA/m² (la dimensión Dirección artística moviliza del 2 al 3% del presupuesto);
- plazos muy cortos de menos de 14 semanas (preferir un design and build completo sin dirección artística).
Fuentes primarias
- ADEME, Rendimiento energético de los edificios terciarios, 2024 (decreto terciario).
- Cerema, Referencial de calidad de uso de las oficinas, 2023.
- INSEE, Cuadro de la economía francesa — sector terciario, 2024.
- BREEAM, Building Research Establishment Environmental Assessment Method.
- WELL Building Standard v2 (IWBI).