Approche Kytom 5D: 5 dimensions pour un aménagement de bureaux design and build premium

Dimension 1 — Diagnostic immersif (semaines 1 à 3)

Le diagnostic immersif Kytom combine audit attractivité (9 axes), workshop stratégique COMEX et analyse du marché tertiaire local. La phase est complétée par un sondage qualitatif auprès d’au moins 30% des collaborateurs et un benchmark Cerema (Référentiel qualité d’usage des bureaux 2023) comparé aux standards INSEE 2024.

Livrables: rapport diagnostic de 80 pages et plus, vidéo synthèse de 3 minutes, atelier de restitution avec la direction.

Dimension 2 — Direction artistique (semaines 3 à 5)

La direction artistique Kytom produit un concept narratif unique pour chaque projet 5D. Le concept est validé par le COMEX du client et formalisé en mood board matériaux signature, palette chromatique sur mesure, parcours utilisateur 3D immersif et storyboard des espaces.

L’équipe: un designer signature Kytom avec plus de 12 ans d’expérience, accompagné d’un programmiste workplace et d’un expert RSE BREEAM Assessor.

Dimension 3 — Design technique (semaines 5 à 9)

Le design technique 5D respecte simultanément la RE2020 pour les constructions neuves, le décret tertiaire pour la performance énergétique (-40% d’ici 2030, ADEME 2024), le RGAA 4.1 pour l’accessibilité et l’ISO 14001 pour le management environnemental.

Sortie: plans d’architecte HMONP, plans techniques BE, fiches matériaux signature et bilan carbone du projet (objectif inférieur à 700 kgCO2eq/m² avec une ambition RSE forte, contre une moyenne Kytom de 580 kgCO2eq/m² en 2024).

Dimension 4 — Delivery (semaines 9 à 14)

La phase Delivery Kytom mobilise une équipe dédiée: chef de chantier senior de plus de 20 ans d’expérience, conducteur de travaux spécialisé tertiaire, BE thermique et acoustique, artisans signature pour le mobilier sur mesure. Le pilotage se fait par tableau de bord hebdomadaire partagé avec le client (planning, budget, qualité, sécurité).

Le délai moyen de la phase Delivery 5D est de 5 à 7 semaines pour un projet de 1500 à 3000 m². Pour les sièges sociaux de plus de 3000 m², la phase est étendue à 8-12 semaines avec un phasage par étage en site occupé.

Dimension 5 — Durabilité opérationnelle (semaines 14 à 16 puis +6 mois)

La phase Durabilité Kytom ne s’arrête pas à la livraison. Elle inclut une visite de contrôle qualité à J+30 et J+180, une formation à l’usage des espaces (1 jour), un suivi de la performance énergétique sur 12 mois et un accompagnement aux certifications BREEAM In-Use ou WELL Performance Verification.

Indicateurs cibles 2030: taux de matériaux biosourcés d’au moins 50% (contre 28% en moyenne Kytom en 2024), taux de réemploi d’au moins 40% (contre 22% en 2024), bilan carbone inférieur ou égal à 350 kgCO2eq/m².

Retour d’expérience: siège social d’un fonds d’investissement parisien

Sur le projet d’un fonds d’investissement parisien (300 m² haussmanniens, 21 postes, secteur des services financiers, 2022), l’approche 5D a permis d’intégrer une verrière acoustique signature (cloisons acoustiques 52 dB), une matériauthèque signature et un parcours immersif validé par le COMEX en 4 semaines. Le projet a obtenu un score de satisfaction post-livraison de 9,4/10.

Limites de l’approche 5D

L’approche 5D est calibrée pour des projets premium de plus de 1500 m² avec une ambition forte (Awwwards, BREEAM Excellent, WELL Gold). Elle n’est pas adaptée:

• aux projets standard de moins de 1500 m² (préférer la méthodologie Blueprint, 12 semaines);
• aux budgets serrés de moins de 1500 €HT/m² (la dimension Direction artistique mobilise 2 à 3% du budget);
• aux délais très courts de moins de 14 semaines (préférer un design and build complet sans direction artistique).

Sources primaires

• ADEME, Performance énergétique des bâtiments tertiaires, 2024 (décret tertiaire).
• Cerema, Référentiel qualité d’usage des bureaux, 2023.
• INSEE, Tableau de l’économie française — secteur tertiaire, 2024.
• BREEAM, Building Research Establishment Environmental Assessment Method.
• WELL Building Standard v2 (IWBI).