Nuestros cuatro polos de especialización
Temáticas
12 ámbitos de intervención
Una obra sobria, una convicción desde el primer encargo.
El acondicionamiento de oficinas representa más del 8% de la huella de carbono de una empresa, según la ADEME. Nuestra respuesta: definir la necesidad real desde el space-planning, prolongar lo existente en lugar de demoler, seleccionar materiales bajos en carbono y rastrear cada kilo de residuo que sale de la obra.
Comparativa de método
Design & Build: cuatro oficios, un único interlocutor.
El acondicionamiento de oficinas se aborda por lotes separados o con un método integrado. Aquí están los dos enfoques comparados sobre ocho criterios clave de ejecución.
Lotes separados
Arquitecto + oficina técnica + contratista general + proveedores + coordinador de obra
- Interlocutores
- 5 a 9
- Plazo para 1 000 m²
- 20 a 26 semanas
- Compromiso de precio
- Estimación inicial, ajustes durante el estudio
- Compromiso de plazo
- Penalizaciones diluidas entre lotes
- Coordinación de los lotes
- Coordinador de obra externo o dirección inmobiliaria interna
- Mobiliario y acondicionamiento
- Contrato aparte, entrega tras la recepción
- Decreto terciario
- Auditoría confiada a una oficina técnica específica
- Balance de carbono
- Opcional, proveedor separado
Design & Build Kytom
Un solo despacho, método propio de 12 semanas
- Interlocutor
- 1, integrado en el despacho de pilotaje
- Plazo para 1 000 m²
- 12 semanas
- Compromiso de precio
- Precio cerrado comprometido desde la firma
- Compromiso de plazo
- Penalización contractual sobre la entrega amueblada
- Coordinación de los lotes
- Pilotaje integrado, método propio
- Mobiliario y acondicionamiento
- Incluido, entrega amueblada el primer día
- Decreto terciario
- Referencial Cerema aplicado desde la programación
- Balance de carbono
- Metodología ADEME integrada en el diseño
Plazos y umbrales referenciados para 1 000 m² en una región francesa, sin contar las contingencias administrativas previas.
Cualifique su proyecto
4 condiciones de éxito en modo integrado.
El éxito de un proyecto Design & Build se apoya en decisiones estructurantes a menudo mal evaluadas. Este es el método Kytom para objetivar la decisión antes del primer euro comprometido.
Condiciones estructurantes
Los 4 criterios que justifican el enfoque integrado
- Complejidad técnica Pertinente por encima de 1 500 m² o en proyectos multisede.
- Nivel de exigencias Sedes ocupadas, plazos ajustados, normas específicas (centros de datos, laboratorios).
- Madurez del programa Un brief demasiado fijo limita la co-construcción; un brief demasiado vago genera desviaciones.
- Arbitraje contractual ¿Justifica la asunción del riesgo técnico una posible prima sobre los costes?
En los grandes programas terciarios con fuertes exigencias de explotación, el enfoque integrado mantiene el plazo y el presupuesto allí donde los lotes separados se desvían.
3 errores que evitar
Los sesgos recurrentes que comprometen los proyectos integrados
- Lanzar la licitación demasiado pronto Sin diagnóstico técnico, se subestiman las interfaces críticas (fluidos, acústica, seguridad contra incendios).
- Descuidar la fase de encuadre 15 días de taller colaborativo evitan 3 semanas de retraso en fase de ejecución.
- Calibrar mal el perímetro Integrar señalética y mobiliario crea valor. Incluir informática y seguridad genera a menudo sobrecostes sin beneficio en plazo.
El rendimiento final de un proyecto integrado se decide primero en la auditoría previa de las exigencias.
Método de evaluación
4 etapas para objetivar la decisión
- Auditoría de exigencias 2 semanas: análisis de las interfaces técnicas, exigencias de explotación y nivel de riesgo regulatorio.
- Modelización de escenarios 1 semana: comparación entre modo tradicional e integrado en plazos, costes y riesgos.
- Definición del perímetro óptimo Identificar los lotes donde la integración aporta más valor: tabiques, techos, electricidad, HVAC.
- Estructuración contractual Reparto de riesgos e implantación de los hitos de validación.
Una fase de evaluación previa, modesta frente al presupuesto global, condiciona fuertemente el rendimiento final del proyecto.
Referencias Kytom
La base del método integrado
Los proyectos con mejor rendimiento combinan una alta complejidad técnica con fuertes exigencias de explotación.
Observatorio
El coste real de acondicionamiento, medido obra tras obra.
Presupuestar un acondicionamiento sobre medias sectoriales expone a desviaciones: los índices oficiales de la construcción promedian todo el sector, mientras que el acondicionamiento interior concentra su presupuesto en unos pocos lotes cuyos precios siguen su propia trayectoria.
Por eso Kytom mantiene su propio referencial: el Observatorio del coste de acondicionamiento terciario. Cada obra entregada alimenta una base de presupuestos firmados, de la que extraemos un índice trimestral cruzado con los índices INSEE y un coste por metro cuadrado constatado, no estimado.
Este referencial alimenta nuestros cuatro polos de experiencia: presupuestos comprometidos desde la firma, decisiones basadas en precios constatados y una trayectoria de costes que vemos evolucionar antes que los índices oficiales.
Descubrir el Observatorio →
