Equipo Acondicionamiento

Acondicionamiento de oficinas: acabados, mobiliario y experiencia

En una planta de 850 m², un space planning mal calibrado supone 45 000 EUR de alquiler evitable que deja sobre la mesa cada año. Desde 2006, Kytom ha entregado 210 operaciones de acondicionamiento terciario (de 200 a 5000 m²). Nos encargamos de todo el recorrido, desde el diagnóstico de uso hasta el levantamiento de reservas, en 12 a 16 semanas.

Nuestro método design and build implica una responsabilidad única y le ayuda a alcanzar los hitos del decreto terciario (-40 % de consumo energético final en 2030, -50 % en 2040, -60 % en 2050).

Así es como liberamos entre un 15 y un 20 % de superficie útil y logramos un ahorro energético del 25 al 35 %, sin desviaciones de plazos ni modificaciones sorpresa.

Nuestra oferta de acondicionamiento

Del diagnóstico de uso al levantamiento de reservas: qué abarca un encargo de Kytom

Nuestro paquete design and build se encarga de todo el recorrido: diagnóstico de uso instrumentado, space planning, planos técnicos, consulta a las empresas, dirección de obra y levantamiento de reservas. Un único diseñador-realizador, un jefe de proyecto dedicado, un presupuesto detallado por partidas validado antes de cualquier compromiso de obra. El mobiliario representa una parte significativa de la huella de carbono de un proyecto: integramos sistemáticamente mobiliario reacondicionado o con ecoetiqueta NF Environnement Ameublement y PEFC, lo que reduce tanto el coste global como la huella de carbono de la partida de mobiliario. El alcance también cubre la acústica calibrada (60 a 90 EUR sin IVA/m²), la iluminación mantenida entre 300 y 500 lux conforme al Código de Trabajo, y la integración opcional de un referencial de certificación medioambiental terciaria (HQE o BREEAM), así como de un marco dedicado a las operaciones con exigencia medioambiental reforzada.

Método Kytom

design and build en 5 fases: una responsabilidad única, un plazo cumplido

La secuencia contractualiza un mandatario único desde el diagnóstico hasta la garantía de correcta ejecución sobre las partidas técnicas.

Diagnóstico de uso (2 a 3 semanas): de 8 a 12 entrevistas con usuarios, medición de las tasas de ocupación in situ, programa funcional presupuestado.
Diseño (3 a 4 semanas): space planning, planos técnicos, paneles de ambiente, APD presupuestado por partidas.
Consulta (2 semanas): panel de 120 referencias de mobiliario y 40 socios de acabados, contratos firmados al precio justo.
Realización (6 a 10 semanas): dirección semanal por un jefe de proyecto dedicado, local vacío u ocupado, reporting financiero semanal.
Recepción y SAT (2 semanas): levantamiento de reservas según un método de recepción documentado, garantía legal de correcta ejecución (artículo 1792-6 del Código Civil), medición de satisfacción a los 6 meses.

La fase de Diagnóstico protege el presupuesto cerrado: un encuadre riguroso previo reduce significativamente las modificaciones durante la obra.

Tus beneficios

Superficie liberada, energía controlada, satisfacción medida: las ganancias que objetivamos

En nuestras operaciones recientes, un acondicionamiento optimizado permite recuperar superficie útil, reducir el consumo eléctrico de los puestos de trabajo (contribuyendo a los hitos del decreto terciario, -40 % en 2030) y mejorar de forma notable la satisfacción de los ocupantes a los seis meses. El uso de mobiliario reacondicionado y de ecoetiquetas reduce significativamente la huella de carbono de la partida de mobiliario, evaluada según el método Base Empreinte.

El retorno de la inversión de una operación completa se sitúa generalmente entre 3 y 5 años según la tipología sectorial.

Método

Diagnóstico de uso
Entrevistas con 8 a 12 usuarios tipo y medición de las tasas de ocupación in situ durante 2 a 3 semanas. Entregable: programa funcional presupuestado, calibrado según los usos medidos.
Diseño
space planning, planos técnicos y presupuesto detallado por partidas, en 3 a 4 semanas. Entregable: APD que integra el arbitraje densidad-acústica-conformidad y la trayectoria de reducción de los consumos energéticos del parque terciario.
Consulta y realización
Movilización del panel Kytom (120 referencias de mobiliario, 40 socios de acabados), y luego dirección semanal durante 6 a 10 semanas, local vacío u ocupado, con compromiso sobre las partidas técnicas.
Recepción y SAT
Levantamiento de reservas según un método de recepción documentado y luego garantía legal de correcta ejecución (artículo 1792-6 del Código Civil). Entregable: acta de recepción y medición de satisfacción de los ocupantes a los 6 meses.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es el presupuesto medio de un acondicionamiento terciario por m²?

El presupuesto de un acondicionamiento terciario se sitúa habitualmente en torno a 950 EUR sin IVA/m², cubriendo tabiquería, acabados, iluminación LED, mobiliario estándar y partida acústica de 60 a 90 EUR sin IVA/m². Excluye partidas específicas (climatización nueva, GTC, suelo técnico) que pueden añadir de 200 a 400 EUR sin IVA/m². El paquete design and build asegura este presupuesto mediante un presupuesto detallado por partidas validado antes de cualquier compromiso.

¿En cuánto tiempo entregáis una planta de 800 a 1000 m²?

De 12 a 16 semanas entre el inicio del diagnóstico y el levantamiento de reservas, según nuestra experiencia reciente en plantas terciarias de esta superficie. La secuencia tipo: 2 a 3 semanas de diagnóstico, 3 a 4 semanas de diseño, 2 semanas de consulta, 6 a 10 semanas de realización, 2 semanas de recepción. Local ocupado o vacío, la dirección semanal por un jefe de proyecto dedicado asegura el plazo sin desviaciones.

¿A partir de qué tamaño de proyecto es pertinente el design and build?

El design and build resulta pertinente a partir de unos 400 m² y 6 partidas técnicas coordinadas. Por debajo, el coste de dirección supera el 12 % del contrato y no se amortiza con la mutualización: basta con un contrato de obra simple con un arquitecto de interiores en encargo parcial. Lo decimos con franqueza a las direcciones inmobiliarias que nos consultan: en las configuraciones pequeñas, orientamos hacia un encargo puntual.

¿Cómo se traduce en el proyecto la trayectoria de reducción de los consumos energéticos del parque terciario?

El marco normativo aplicable a los edificios terciarios de más de 1000 m² fija trayectorias de reducción del consumo energético del -40 % en 2030, -50 % en 2040 y -60 % en 2050. Para cumplir estos hitos, integramos relamping LED, revisión de la tabiquería y regulaciones automatizadas, palancas reconocidas para reducir significativamente el consumo eléctrico por puesto. Los hitos se documentan en el dossier entregado al comité de inversión.

¿Cuál es la garantía de Kytom tras la entrega?

Levantamiento de reservas según un método de recepción documentado, y luego garantía legal de correcta ejecución (artículo 1792-6 del Código Civil) sobre todo el alcance design and build. Medimos la satisfacción de los ocupantes a los 6 meses de la entrega mediante un cuestionario estructurado, con el fin de objetivar el ROI inmaterial y nutrir las decisiones futuras sobre la cartera inmobiliaria.

05 — Inspiraciones