Acondicionamiento bajo en carbono de oficinas: método Kytom para medir scope 3 inmobiliario, reducir un 40 % el balance de carbono y asegurar la conformidad CSRD.
"Queremos un proyecto con huella reducida"
Un acondicionamiento no optimizado genera de 350 a 500 kgCO2e/m² según el <a href="https://www.cerema.fr/fr" rel="noopener" target="_blank">Cerema</a>, es decir, 425 toneladas para 1000 m². Sin un pilotaje de carbono desde la fase APS, los arbitrajes tardíos cuestan entre un 8 y un 12 % de sobrecoste de obra, principalmente en el mobiliario y los tabiques que hay que rehacer.
Los materiales de fuerte impacto (colas, barnices, paneles melaminados de baja gama) emiten COV hasta 3 veces superiores a los umbrales recomendados. Resultado: absentismo incrementado de un 4 a un 7 % el primer año, calidad del aire interior degradada, quejas de RR. HH. sobre 850 m² de media.
La CSRD impone ahora a las empresas medianas publicar su scope 3 inmobiliario desde el ejercicio 2025. Un proyecto sin balance de carbono documentado expone a un riesgo de desviación de conformidad, a preguntas de los inversores y a una pérdida de categoría de las certificaciones medioambientales. Cerca del 62 % de las direcciones inmobiliarias se declaran alertadas sobre este tema.
Desde 2006, Kytom integra un cálculo de carbono desde el diagnóstico, incluso antes de la presentación de la licencia. El enfoque se apoya en las DAP verificadas (base INIES), las fichas PEP del mobiliario (Vitra, Herman Miller, referencias francesas Qualibat) y un arbitraje sistemático entre reutilización, reacondicionado y nuevo bajo en carbono. Cada proyecto se mide en kgCO2e/m² sobre los tres lotes principales: tabiques, suelos, mobiliario. Las 11 agencias Kytom comparten una biblioteca común de más de 1200 referencias de materiales con puntuación de carbono. El método permite reducir entre un 30 y un 45 % el scope 3 inmobiliario respecto a un proyecto estándar, respetando al mismo tiempo el plazo medio de 12 semanas y un presupuesto definido desde la fase APS.
Auditoría de lo existente, inventario del mobiliario reutilizable, medición de la calidad del aire interior y estimación del potencial de reutilización. Entregable: informe de carbono de referencia en kgCO2e/m², cartografía de los lotes de fuerte impacto e hipótesis de arbitraje cuantificadas para la dirección.
Definición del objetivo de carbono del proyecto (por ejemplo, -35 % respecto a una referencia sectorial reconocida), validación de los arbitrajes con el DET y la dirección inmobiliaria. Entregable: nota de encuadre RSE, presupuesto consolidado y planificación a 12 semanas, criterios de compra responsables integrados en el pliego de condiciones.
Selección de los materiales mediante DAP, fichas PEP y puntuación de carbono interna. Prioridad a la reutilización (mobiliario reacondicionado Vitra, tabiques desmontables), a los acabados A+ y a las maderas certificadas FSC. Entregable: APD documentado en carbono, comparativa de escenarios y plan de compra trazable.
Ejecución con seguimiento semanal de los albaranes de carbono, control de las DAP en la recepción y medición posterior a la entrega. Entregable: balance de carbono del proyecto verificado, expediente de conformidad CSRD listo para el auditor de cuentas e indicadores de pilotaje para el próximo ejercicio.
"Dividimos por dos nuestro scope 3 de mobiliario arbitrando entre reutilización y nuevo bajo en carbono desde el APS. El expediente CSRD fue validado sin reservas por nuestro auditor de cuentas."
Es un proyecto cuya huella se mide en kgCO2e/m² y se arbitra en cada lote. El objetivo se sitúa por debajo de 250 kgCO2e/m², frente a 400 a 500 de un proyecto estándar, combinando reutilización, materiales de origen biológico y DAP verificadas.
El cálculo se apoya en la base INIES (DAP), las fichas PEP del mobiliario y un método adaptado al terciario. Kytom produce un balance por lote (tabiques, suelos, mobiliario, electricidad) y un total kgCO2e/m² documentado, utilizable para la CSRD.
Sí para las empresas sujetas a la CSRD: el scope 3 categoría 2 (bienes inmovilizados) debe declararse desde el ejercicio 2025 para las grandes empresas, 2026 para las empresas medianas cotizadas. Una obligación reglamentaria paralela impone un -40 % de energía de aquí a 2030 para el parque terciario.
El sobrecoste se sitúa entre un 3 y un 8 % si el carbono se integra desde el diagnóstico. Por encima del 10 %, el proyecto no se ha encuadrado correctamente. La reutilización (mobiliario reacondicionado, tabiques desmontables) compensa a menudo una parte del sobrecoste de los materiales nuevos.
Varios marcos de referencia medioambientales se utilizan ampliamente en el terciario francés, completados con certificaciones dedicadas a la calidad del aire interior. Los enfoques de gestión medioambiental del lado del proceso y las etiquetas orientadas al bajo carbono para la construcción completan de manera útil el dispositivo.
Sí, las referencias Vitra o Herman Miller reacondicionadas disponen de una garantía de 5 años de media y de una vida útil residual superior a 10 años. La ganancia de carbono se estima en un 70 % respecto a un mobiliario nuevo equivalente.