Conception d’espaces tertiaires: du brief au plan d’exécution

Une mission conception Kytom, c’est un livrable complet et opposable: diagnostic d’occupation chiffré, programme fonctionnel validé par votre comité projet, 2 à 3 hypothèses de plan, planches d’ambiance, premier chiffrage à plus ou moins 10%, puis dossier d’exécution coté au 1/50e avec descriptifs par lot et planning à 12 semaines. Le tout cadré par un binôme architecte d’intérieur et chargé d’affaires dédié, sous processus qualité.

Le cadre normatif est intégré dès la note de lancement: les exigences réglementaires sur l’éclairement, l’air et l’acoustique, ainsi que les classes de performance acoustique par poste. Ces classes restent une recommandation: Kytom les calibre sur le 80e centile d’occupation observé, pas sur l’effectif théorique, ce qui évite 20 à 30% de surface sur-programmée en flex-office. Les données nationales récentes confirment que 33% des cadres télétravaillent au moins une journée par semaine; sur notre portefeuille, les taux de présence observés se situent entre 55 et 70%.

Pour un projet de 850 m², la conception Kytom tient en quatre étapes ramassées sur 3 à 5 semaines.

1. Diagnostic (5 à 10 jours ouvrés): relevé géomètre, audit CVC et électricité, observation des usages, entretiens avec 8 à 12 collaborateurs représentatifs.
2. Programme fonctionnel: traduction en ratios chiffrés (postes, salles, phone-box, espaces informels), arbitrages validés en 2 ateliers.
3. Esquisse et APS: 2 à 3 hypothèses de plan, planches d’ambiance, chiffrage à plus ou moins 10%.
4. Dossier d’exécution: plans cotés au 1/50e, carnets de détails, descriptifs par lot, planning sur 12 semaines.

Cette mise en cadrage gèle la quasi-totalité des arbitrages structurants avant chantier, condition d’un Design & Build maîtrisé. Au-delà de 4 itérations d’esquisse, Kytom clôt la phase divergente par une décision écrite du sponsor projet, faute de quoi le délai glisse et l’écart budgétaire se creuse.

Une conception rigoureuse produit trois bénéfices mesurés sur notre portefeuille.

Maîtrise budgétaire. L’écart entre budget APD et facture finale reste inférieur à 5%, grâce à un descriptif technique exhaustif et un chiffrage par lot, et non sur des ratios globaux.

Densification raisonnée. Nos audits révèlent systématiquement des surfaces sous-exploitées sur les plateaux historiques, mètres carrés réinvestissables en salles de collaboration ou restituables au bailleur lors d’une renégociation de bail.

Adhésion interne. Lorsque vos utilisateurs participent à la conception dès les premières phases, l’adhésion au projet et la satisfaction post-livraison s’en trouvent significativement renforcées. Les référentiels environnementaux sont activés à la demande, avec une part importante de réemploi mobilier.

1. Diagnostic
   Sur 5 à 10 jours ouvrés: relevé géomètre, audit CVC et électricité, observation des usages, entretiens avec 8 à 12 collaborateurs. Livrable: note de cadrage validée par votre direction immobilière, qui fige périmètre, contraintes et ambitions avant esquisse.
2. Programme fonctionnel
   Traduction des besoins en ratios chiffrés: postes calés sur le 80e centile d’occupation, salles dimensionnées par usage, phone-box, espaces de concentration. Deux ateliers comité projet valident les arbitrages dans la fenêtre où ils restent réversibles sans incidence budgétaire.
3. Esquisse et APS
   2 à 3 hypothèses de plan, planches d’ambiance, premier chiffrage travaux à plus ou moins 10%. Phase divergente bornée: au-delà de 4 itérations, décision écrite du sponsor projet exigée pour basculer en convergence.
4. Dossier d’exécution
   Plans cotés au 1/50e, carnets de détails, descriptifs par lot, planning prévisionnel sur 12 semaines. À ce stade, les arbitrages structurants sont gelés pour sécuriser l’exécution. Le dossier devient le contrat technique qui sécurise la phase Design & Build.