design and build o arquitecto más gremios: método, costes, plazos y criterios de elección para DET y dirección inmobiliaria en proyectos de oficinas.
«Nos han propuesto ambas opciones, ¿cuál escogemos?»
El modo de lotes separados genera entre un 8 y un 15 % de costes de interfaz no presupuestados (modificaciones, repasos, arbitrajes técnicos). En un proyecto de 850 m² a 1.200 euros sin IVA/m², esto representa entre 80.000 y 150.000 euros imprevistos. Los estudios de CBRE cifran en un 6 % el sobrecoste medio vinculado a los retrasos de coordinación.
Una obra mal coordinada prolonga la ocupación transitoria de 3 a 6 semanas. Las fases de mudanza alargadas se acompañan de un aumento del 18 % de las bajas cortas. Para un equipo de 80 colaboradores, el impacto en la productividad supera a menudo el ahorro presupuestario esperado en los lotes.
En contratación directa, la conformidad normativa (artículos R4214 y decreto terciario) recae sobre el cliente. Un defecto acústico o un ERP no resuelto expone a la dirección inmobiliaria. Se observa que el 30 % de las recepciones terciarias presentan al menos una reserva normativa bloqueante.
Kytom opera como contratista general integrado, con arquitecto de interiores, oficina técnica y dirección de obra bajo un solo contrato. Desde 2006, más de 1200 clientes han sido acompañados con este modelo, con un plazo medio de 12 semanas en una superficie media de 850 m². El enfoque asegura un precio firme al 90 % desde la fase de APD, una responsabilidad única en caso de reserva y un reporting semanal al DET. Para los proyectos superiores a 2.000 m² o patrimoniales, Kytom opta gustosamente por un esquema de arquitecto más lotes separados coordinado en AMO, con el fin de preservar la calidad arquitectónica y la concurrencia de los gremios.
Auditoría del emplazamiento, del contrato de arrendamiento (3/6/9, restitución), de la cultura de proyecto y del nivel de madurez interna. Entregable: matriz de decisión design and build versus lotes separados, puntuada sobre 8 criterios (presupuesto, plazo, imagen, complejidad técnica, tamaño del equipo interno, riesgo, flexibilidad, imagen de empleador).
Definición del programa funcional cuantificado, escenarios de superficie, presupuesto orientativo con un margen de más o menos 10 %, planificación maestra de 16 a 20 semanas. Entregable: nota de encuadre validada por dirección general, dirección inmobiliaria y DET, que integra arbitrajes CAPEX/OPEX e hipótesis de financiación.
Diseño arquitectónico, técnico y de mobiliario hasta el APD. Consultas a proveedores (Vitra, Herman Miller, Knoll si firma) y gremios. Entregable: pliego completo, precio firme al 90 %, planificación detallada y plan de prevención de seguridad conforme a las exigencias normativas vigentes.
Ejecución, OPR, levantamiento de reservas, puesta en servicio y acompañamiento de la mudanza. Entregable: acta de recepción sin reservas bloqueantes, expediente de obras ejecutadas, garantía de buena ejecución y balance energético alineado con el primer objetivo de al menos -40 % de consumo de energía final en 2030 y los hitos normativos aplicables al parque terciario.
«Queríamos un precio firme y un solo interlocutor. El design and build nos hizo ganar seis semanas y evitó tres modificaciones previsibles en los lotes técnicos.»
Para los proyectos terciarios de 300 a 2.000 m² con calendario ajustado (menos de 16 semanas), equipo interno limitado a 1 o 2 referentes y exigencia de precio firme. El modelo cubre el 70 % de los proyectos de oficinas según Arthur Loyd.
Para las sedes superiores a 2.500 m², los edificios patrimoniales, los proyectos con fuerte firma arquitectónica o los enfoques medioambientales exigentes. La concurrencia de los gremios puede generar entre un 5 y un 8 % de ahorro en los lotes técnicos.
No, a perímetro equivalente. Los análisis de mercado convergen: la diferencia se sitúa entre el -3 y el +5 %. El contratista general absorbe los imprevistos que, en lotes separados, se traducen en modificaciones a cargo del promotor.
Exigiendo un arquitecto de interiores dedicado en el equipo del contratista general, referencias de mobiliario de firma (Vitra, Knoll, Herman Miller) y un comité de validación de diseño en tres hitos: boceto, APS y APD.
En design and build, el contratista general es el responsable único en el sentido del Código Civil, lo que simplifica la reclamación. En lotes separados, el arquitecto cubre el diseño y cada empresa su parte, con seguros de daños a la obra que coordinar.
Difícilmente después del APD sin perder de 4 a 6 semanas. El arbitraje debe resolverse desde la fase de encuadre, idealmente antes de la consulta, sobre la base de una matriz de decisión objetivada.