Reforma sin cerrar: método Kytom para gestionar una obra en espacio ocupado, fasificación por islas, ~12 semanas, cero días de actividad perdidos.
«No podemos cerrar 3 meses»
Un realojo provisional de 100 colaboradores cuesta entre 25 000 y 60 000 € al mes (alquiler flexible, TI, mobiliario). En una obra de 14 semanas, la factura oculta alcanza rápidamente los 200 000 €, sin contar la pérdida de productividad estimada en un 8 % durante las fases de transición mal preparadas.
El aumento medio de los trastornos musculoesqueléticos notificados durante una obra mal fasificada alcanza el 22 %. El ruido, el polvo y los desplazamientos repetidos degradan la concentración. Sobre 300 empleados expuestos, se observan de media 4 bajas por enfermedad adicionales por trimestre, un coste directo para RR. HH. y la medicina del trabajo.
La normativa exige la continuidad de las condiciones de seguridad durante las obras. Una deficiencia en el plan de prevención compromete la responsabilidad del empleador. El 31 % de los siniestros por incendio en el sector terciario se producen durante una obra, de ahí la obligación de un PPSPS rigurosamente cumplido y de salidas despejadas en todo momento.
Kytom gestiona la reforma en espacio ocupado mediante una división en islas de 80 a 150 m², entregadas en ciclos de 2 a 3 semanas. Cada isla se aísla con tabiques fónicos temporales (atenuación medida en 38 dB), con circulación dedicada y trabajos acústicamente intrusivos pospuestos a partir de las 18 h. Nuestras 11 agencias movilizan un jefe de obra de referencia por proyecto, garante del plan de prevención conforme al R4214 y del reporting semanal a la dirección inmobiliaria. El método, desplegado en más de 200 obras ocupadas desde 2006, asegura un plazo global de 12 semanas para 850 m² de media, sin realojo, con una tasa de incidentes inferior al 2 %. Cada fase se valida conjuntamente con el responsable de espacios de trabajo, RR. HH. y el comité de empresa.
Auditoría del espacio ocupado durante 3 a 5 días: cartografía de los flujos, mediciones acústicas según el referencial aplicable a las oficinas, registro de las restricciones de TI, seguridad y logística. Entregable: un informe de 25 a 40 páginas con plano de zonificación, identificación de las islas críticas y matriz de riesgos validada por el responsable de espacios de trabajo y la dirección inmobiliaria.
Elaboración de la secuenciación por islas con RR. HH., el comité de empresa y el explotador. Definición de las franjas de obra (día, tarde, fin de semana), del plan de prevención R4214 y del plan de comunicación interna. Entregable: planificación detallada a 12 semanas, con hitos semanales y presupuesto encuadrado con un margen del 5 %.
Diseño técnico de los tabiques fónicos temporales, validación de los materiales de baja emisión (etiqueta A+), pedido de mobiliario de marca (Vitra, Knoll) y calibrado de los equipos de campo. Entregable: expediente de ejecución completo, PPSPS firmado, kit de comunicación a los colaboradores (cartelería, correos, FAQ interna) desplegado 15 días antes del inicio.
Obra realizada por islas sucesivas, reporting semanal al comité de seguimiento, mediciones acústicas y de calidad del aire periódicas. Recepción por isla con checklist contradictoria. Entregable final: DOE digital, libro de mantenimiento, retorno de experiencia a 3 meses medido sobre la satisfacción de los colaboradores e indicadores de uso reales.
«Hemos reformado 1100 m² en 14 semanas sin que un solo colaborador tuviera que teletrabajar por obligación. Las quejas acústicas cayeron a partir de la octava semana, el comité de empresa elogió el método.»
Sí, en el 85 % de los proyectos Kytom en espacio ocupado, siempre que la superficie supere los 600 m² y se pueda movilizar una isla de amortiguación de 80 m² mínimo. Por debajo, un realojo parcial de 2 a 4 semanas resulta a veces preferible desde el punto de vista económico.
Cuente con un sobrecoste del 8 al 12 %, vinculado a la fasificación, a las protecciones acústicas temporales y a las intervenciones fuera del horario laboral. Este sobrecoste es muy inferior a los 180 €/m² de un realojo provisional medio.
Los trabajos ruidosos (taladrado, demolición) se posponen a partir de las 18 h o al sábado. Los tabiques fónicos temporales atenúan de 35 a 40 dB. Mediciones acústicas semanales garantizan el respeto del umbral de 55 dB aplicable en zona terciaria.
El comité de empresa se consulta desde el encuadre del proyecto, conforme a las obligaciones aplicables a la información y consulta sobre las condiciones de trabajo. Kytom facilita un expediente de consulta que incluye la fasificación, las mediciones acústicas previstas y el plan de prevención. El plazo legal de consulta sigue siendo de 1 mes mínimo, que conviene anticipar.
Una auditoría de red previa identifica los puntos críticos. Los cambios se planifican el fin de semana con el departamento de TI, con redundancia temporal activada. Las intervenciones se programan fuera del horario laboral para reducir al mínimo las interrupciones de TI no planificadas.
Sí, nuestras 11 agencias cubren Francia y España, con un jefe de obra de referencia local. La gestión centralizada garantiza la homogeneidad del reporting para las direcciones inmobiliarias multisede, especialmente útil en parques de más de 5000 m².