Acondicionamiento de sede central: método, presupuestos, plazos y ROI. Guía completa de Kytom para directivos, DET e inmobiliaria, del diagnóstico a la entrega.
"Es nuestro escaparate, tiene que impactar"
Una sede anticuada lastra el atractivo del talento: según un estudio de <a href="https://www.jll.fr/" rel="noopener" target="_blank">JLL</a> de 2023, el 38 % de los altos directivos rechaza una oferta tras visitar una sede considerada poco cualitativa. Retomar el acondicionamiento en menos de 2 años cuesta entre un 20 y un 30 % más que un proyecto bien enmarcado desde el inicio, por falta de decisiones presupuestarias anticipadas.
En el sector terciario, el 54 % de los empleados cita el ruido como principal molestia. En una sede central, donde se cruzan comités, videoconferencias sensibles y flujos de visitantes, la ausencia de zonificación acústica genera fugas de información y una fatiga cognitiva medida en hasta un 12 % de descenso de la concentración en los puestos expuestos.
La normativa terciaria exige un -40 % de consumo energético de aquí a 2030. Una sede no conforme se expone a sanciones y a una degradación ESG. En cuanto a la imagen, un expediente RSE incompleto cierra el acceso al 60 % de las licitaciones de grandes cuentas.
Kytom aborda la sede central como un objeto estratégico, no como una simple planta de oficinas. Desde 2006, nuestros equipos han entregado más de 1200 proyectos terciarios, entre ellos una parte significativa de sedes centrales europeas. Nuestro método articula tres ejes: narración de marca (recorrido del visitante, firma espacial, materioteca referenciada Vitra y Herman Miller), rendimiento de uso (acústica calibrada según las exigencias normativas aplicables a los espacios terciarios, ergonomía certificada) y conformidad normativa (obligaciones de reducción de los consumos energéticos aplicables al parque terciario, RGAA, proceso de calidad certificado). Nuestras 11 agencias en Francia y España permiten una ejecución coordinada en sedes multisede. Cada proyecto está dirigido por un binomio de arquitecto de interiores y jefe de proyecto dedicado, lo que garantiza un plazo medio de 12 semanas sobre una superficie tipo de 850 m².
Auditoría de uso durante 2 semanas: observación de los flujos de visitantes, entrevistas con el comité de dirección, mediciones acústicas y lumínicas. Entregable: informe de diagnóstico cuantificado, cartografía de molestias y benchmark competitivo sectorial.
Taller de programación con dirigente, RR. HH. y dirección inmobiliaria. Decisiones sobre la proporción de espacio abierto / despachos cerrados, nivel de prestigio por zona, presupuesto objetivo (800 a 1800 euros sin IVA/m²). Entregable: programa funcional detallado y planificación maestra validados en comité.
Tres escenarios de acondicionamiento presentados en 4 semanas, con imágenes 3D fotorrealistas y materioteca física. Integración de las obligaciones normativas de rendimiento energético aplicables a los edificios terciarios y de los referenciales de certificación medioambiental si procede. Entregable: APD validado, planos técnicos y presupuesto cerrado por lote.
Dirección de obra en OPC con reporte semanal al comité de dirección. Coordinación de los 8 a 12 gremios, control de calidad en cada hito, entrega planta por planta si las instalaciones están ocupadas. Entregable: sede operativa, DOE completo y garantía de buen acabado de 1 año.
"Nuestra sede se ha convertido en un argumento comercial. Desde la entrega, nuestras tasas de conversión en reuniones con inversores han progresado notablemente y los candidatos aceptan más rápido."
Cuente con 1200 a 1800 euros sin IVA/m² para un acondicionamiento de firma que integre hall, comité de dirección y plantas directivas. El mobiliario de firma (Vitra, Herman Miller, Knoll) representa entre el 25 y el 35 % del presupuesto total según el nivel de exigencia.
En 850 m², nuestro plazo medio es de 12 semanas. Para una sede central de 2000 a 3000 m² en instalaciones ocupadas, prevea de 18 a 24 semanas, integrando el faseado por plantas y trabajos fuera del horario laboral para las zonas sensibles.
La normativa terciaria impone una reducción del consumo energético del 40 % en 2030 respecto a un año de referencia, es decir, un paso de la base 100 a la 60. Integramos desde el APD iluminación LED regulable, GTB, materiales biobasados y certificaciones medioambientales reconocidas. Una sede eficiente revaloriza el activo inmobiliario entre un 8 y un 12 %.
Sí, para sedes superiores a 500 m². Kytom asigna un binomio de arquitecto de interiores y jefe de proyecto durante toda la duración. El CNOA recomienda esta dedicación para garantizar la coherencia narrativa y la calidad de ejecución en las zonas de representación.
Sí, mediante un faseado planta por planta con trabajos fuera del horario laboral en las zonas sensibles. Este enfoque alarga el plazo entre un 30 y un 40 %, pero evita una mudanza transitoria, que cuesta de media entre 80 y 120 euros sin IVA/m².
Cuatro indicadores clave estructuran la evaluación: satisfacción de los empleados (objetivo superior a 8/10), tasa de aceptación de candidatos ejecutivos, consumo energético real comparado con las obligaciones normativas aplicables al parque terciario y NPS de visitantes externos. Proponemos un balance de uso a los 6 meses incluido en la misión.