Certification bureaux: WELL, BREEAM, HQE — le guide DAF/DRH
Trois référentiels dominants structurent le marché et imposent une évaluation de la qualité de l’air intérieur pour la réglementation ERP ainsi que pour les certifications HQE et LEED: un premier standard international, HQE qui s’articule autour de 14 cibles et propose des profils complémentaires NF Habitat HQE® (Bas Carbone, Économie Circulaire, Qualité de l’air, Biodiversité), et un troisième standard organisé en 10 concepts.
Sous 800 m² ou bail résiduel inférieur à 4 ans, la certification environnementale détruit de la valeur : 15 000 à 60 000 EUR d’audit et d’AMO ne s’amortissent pas sur ce périmètre, et la valeur verte (+7 à +10 % selon JLL Sustainability and Value, 2023, p.18) ne se capitalise qu’à partir d’un horizon de détention de 5 ans minimum. WELL, BREEAM et HQE structurent les arbitrages immobiliers tertiaires français, à conditions de seuil précises. Le décret tertiaire impose -40 % de consommation énergétique en 2030 et -60 % en 2050 sur le parc de bureaux de plus de 1000 m² (Code de la construction, art. R. 174-22 et plateforme OPERAT). Pour le DAF et le DRH, la question n’est pas faut-il certifier mais quel référentiel, à quel niveau, sur quel horizon de détention. KYTOM, fondé en 2006, articule les trois référentiels avec une méthode de conception intégrée calibrée sur 12 à 20 semaines selon le niveau visé (retours d’expérience KYTOM 2022-2024).
Le marché tertiaire français s’organise autour de trois référentiels aux logiques distinctes.
- BREEAM (BRE, Royaume-Uni, créé en 1990) : 10 catégories environnementales (énergie, eau, transport, pollution, matériaux, déchets, santé, gestion, écologie, innovation), 6 niveaux de Pass à Outstanding. Référence des foncières paneuropéennes.
- HQE (Certivea, Alliance HQE-GBC) : 14 cibles structurées en quatre familles (éco-construction, éco-gestion, confort, santé), notation Bon à Exceptionnel. Référence sur les marchés publics et le tertiaire hexagonal.
- WELL (IWBI, États-Unis) : 10 concepts centrés occupant (air, eau, alimentation, lumière, mouvement, confort thermique, son, matériaux, mental, communauté), niveaux Bronze à Platinum.
Notre lecture diffère du discours commercial dominant sur ce point précis : les trois référentiels ne sont pas substituables, ils sont complémentaires. BREEAM et HQE évaluent le bâtiment, WELL évalue l’expérience humaine. Prétendre que WELL remplace BREEAM est une erreur d’arbitrage que nous voyons régulièrement en COMEX : un actif WELL Platinum sans BREEAM ne se valorise pas à la cession parce que les foncières paneuropéennes lisent BREEAM, pas WELL. Pour un siège visant à la fois valeur d’actif et marque employeur, la double certification BREEAM + WELL est l’arbitrage rationnel. Sur le portefeuille KYTOM, la répartition observée s’établit à 45 % HQE, 30 % BREEAM, 25 % WELL, avec 18 % de doubles certifications (notre benchmark interne, hors opérations résidentielles).
Questions fréquentes
BREEAM, HQE ou WELL : lequel choisir pour un siège de 5 000 m² en Île-de-France ?
Le choix dépend de l’horizon de détention et de l’objectif. Pour un actif destiné à la cession, BREEAM prime, car les foncières paneuropéennes le lisent plutôt que WELL. Pour un siège combinant valeur d’actif et marque employeur, la double certification BREEAM et WELL reste l’arbitrage rationnel. HQE demeure pertinent sur le tertiaire français et les marchés publics. Sur le portefeuille KYTOM, la répartition observée est de 45 % HQE, 30 % BREEAM et 25 % WELL.
