Architectes, conservez la conception, déléguez l’exécution
Périmètre repris sur ACT, EXE, DET, AOR: 4 à 6 mois de pilotage absorbés
Sur 64 chantiers tertiaires livrés entre 2022 et 2024, le cabinet d’architecture qui délègue ACT, EXE, DET et AOR à Kytom récupère 4 à 6 mois de bande passante par projet de 2 000 m2, sans céder un point de propriété intellectuelle ni un euro d’honoraires. C’est le rythme d’exécution que Kytom tient aux côtés des cabinets d’architecture, sur 12 à 15 lots techniques. La répartition contractuelle est nette, l’architecte conserve la conception et la signature, Kytom exécute. Honoraires sanctuarisés contractuellement, propriété intellectuelle préservée, décennale et RC pro portées par Kytom. Depuis 2006, Kytom construit une posture inverse de celle des contractants généraux qui dévorent la signature au nom de l’optimisation budgétaire.
Le cabinet d’architecture transmet un DCE complet ou un APD avancé, Kytom prend le relais sur les phases ACT, EXE, DET et AOR selon le mandat signé. Le périmètre couvre concrètement:
- Consultation et négociation des entreprises sur 12 à 15 lots tertiaires (cloisons, plafonds, revêtements, électricité, CVC, CFO et CFA, plomberie, menuiserie, mobilier intégré, signalétique).
- Pilotage des sous-traitants et contrôle de conformité par rapport aux plans EXE de l’architecte.
- Gestion des visas, OPC en site occupé, levée des réserves jusqu’à la réception définitive.
- Interface avec les bureaux de contrôle, le coordonnateur SPS et les services instructeurs sur les opérations ERP ou IGH.
Pour le dirigeant d’agence: ce que représente concrètement la délégation en compte d’exploitation. Sur un projet tertiaire de 2 000 m² à Paris, ce périmètre absorbe 4 à 6 mois de pilotage chantier que le cabinet n’a pas à porter en interne. La surface moyenne traitée atteint 850 m2 sur le portefeuille observé. Concrètement, c’est un chef de projet senior réaffectable à la conception, au développement commercial et au dialogue MOA, sans embauche supplémentaire ni recours à un OPC externe à marger. Le calcul à faire en interne: coût chargé mensuel d’un chef de projet réaffecté sur 4 à 6 mois face au coût d’interface Kytom (relectures CCTP, reporting hebdo, validations écrites).
Position Kytom, contraire au discours de la profession. Contrairement au réflexe répandu chez les contractants généraux, nous ne prétendons pas que la délégation exécution soit toujours pertinente. En deçà de 300 m2, ou sur des opérations à moins de 4 lots techniques, le coût d’interface dépasse l’économie de bande passante. Idem si le cabinet possède déjà une cellule OPC interne avec plus de 2 ETP: la délégation crée alors une redondance de pilotage. Le seuil de bascule constaté en interne se situe vers 500 m2 et 8 lots, en dessous, le cabinet a intérêt à porter lui-même l’exécution ou à recourir à un OPC unique. Nous le disons frontalement en première conversation, quitte à refuser le mandat.
Interfaces BIM niveau 2, CCTP relus et acoustique NF S 31-080
Kytom travaille en BIM niveau 2 quand le cabinet le pratique, sur Revit ou Archicad, et restitue des modèles d’exécution exploitables pour la maintenance ultérieure. Les CCTP sont relus contradictoirement, les écarts entre prescription et faisabilité chantier sont remontés sous 48 heures, jamais arbitrés sans validation écrite de l’architecte.
Sur le volet acoustique, les menuiseries intérieures entre bureaux fermés ou salles de réunion doivent atteindre Rw = 32 dB pour la confidentialité standard, et Rw supérieur ou égal à 38 dB pour le niveau confidentialité directe (NF S 31-080:2006, tableau 1, exigences performantielles bureau fermé). Kytom vérifie ces seuils en réception par mesure in situ.
Rythme de reporting hebdomadaire:
- Avancement par lot avec courbe planning.
- Dérives techniques ou budgétaires identifiées.
- Arbitrages soumis à validation, avec délai de réponse négocié.
Aucune décision matériau ou détail d’exécution ne se prend sans validation écrite du cabinet d’architecture mandataire, ce qui protège la cohérence du projet de l’APD à la réception.
Notre lecture diffère du discours BIM dominant. La doxa profession pousse au BIM niveau 2 systématique, y compris sur des projets où il n’apporte rien. Imposer le BIM à un cabinet qui ne l’a pas intégré dans sa chaîne de production crée un surcoût de modélisation réel sur la part MOE, notamment lorsque le cabinet doit sous-traiter la maquette numérique. Sur les projets sous 1 000 m2 sans exigence MOA explicite, le DWG 2D coordonné reste plus efficace en coût-bénéfice. Le BIM se justifie surtout au-delà de 3 000 m2 ou pour les actifs destinés à une exploitation longue avec FM digital. Nous l’assumons: sur un plateau de 600 m2 mono-locataire, demander une maquette IFC complète relève plus du marketing que de la valeur ajoutée chantier.
Deux schémas contractuels au choix, trois protections sanctuarisées
Kytom propose deux schémas contractuels selon la préférence du cabinet et la nature du marché:
| Schéma | Porteur du contrat MOE | Position Kytom | Position architecte |
|---|---|---|---|
| Schéma 1 | Architecte | Entreprise générale, marché travaux séparé signé par le client final | Maîtrise d’œuvre complète |
| Schéma 2 | Kytom (design & build global) | Contractant général | Architecte associé sous convention de co-traitance |
Dans les deux cas, trois engagements contractuels protègent le cabinet:
- Honoraires sanctuarisés contractuellement, indépendants des arbitrages chantier.
- Propriété intellectuelle conservée par le cabinet d’architecture.
- Décennale, RC professionnelle et garantie de parfait achèvement portées par Kytom.
Pour le dirigeant d’agence et son conseil juridique: ce qui se joue dans le choix de schéma. Les deux options ont été déployées sur des typologies variées: siège social, plateau open space, R&D, agence bancaire. La rédaction contractuelle s’appuie sur le Guide de la maîtrise d’œuvre du CNOA (édition 2022) pour la convention de co-traitance, et sur le CCAG-Travaux 2021 pour le marché séparé. La question concrète pour l’architecte n’est pas esthétique mais de couverture assurantielle: qui porte la responsabilité décennale au sens de l’article 1792 du Code civil, qui finance les éventuelles reprises, et à quel moment du chantier les honoraires sont juridiquement détachés de l’enveloppe travaux.
La doxa profession sous-estime un point. Le discours dominant chez les organisations professionnelles tend à présenter le contractant général comme une menace pour la signature architecte. Notre lecture, sur les opérations menées en co-traitance, est plus nuancée. Sur les marchés publics formalisés au-dessus des seuils européens, la co-traitance architecte plus contractant général entre fréquemment en conflit avec la loi MOP: le schéma 2 devient impraticable, seul le schéma 1 tient. À l’inverse, sur les opérations privées où la MOA exige un interlocuteur unique avec garantie de prix global et forfaitaire, le schéma 1 expose le cabinet à une renégociation honoraires en cours de chantier, et le schéma 2 protège mieux la signature qu’un marché séparé traditionnel. Le bon schéma se décide en fonction du régime juridique applicable au marché.
