Arquitectos, conserven el diseño, deleguen la ejecución
Perímetro asumido en ACT, EXE, DET, AOR: de 4 a 6 meses de gestión absorbidos
En 64 obras terciarias entregadas entre 2022 y 2024, el estudio de arquitectura que delega las fases de la misión MOP francesa ACT, EXE, DET y AOR (licitación, estudios de ejecución, dirección de obra, asistencia a la recepción) a Kytom recupera de 4 a 6 meses de capacidad por proyecto de 2.000 m2, sin ceder ni un punto de propiedad intelectual ni un euro de honorarios. Este es el ritmo de ejecución que Kytom mantiene junto a los estudios de arquitectura, en 12 a 15 lotes técnicos. El reparto contractual es claro: el arquitecto conserva el diseño y la firma, Kytom ejecuta. Honorarios blindados contractualmente, propiedad intelectual preservada, decenal y RC profesional asumidas por Kytom. Desde 2006, Kytom construye una postura inversa a la de los contratistas generales que devoran la firma en nombre de la optimización presupuestaria.
El estudio de arquitectura transmite un DCE (expediente de licitación francés) completo o un APD (anteproyecto definitivo) avanzado, Kytom toma el relevo en las fases ACT, EXE, DET y AOR según el mandato firmado. El perímetro cubre concretamente:
- Consulta y negociación de las empresas en 12 a 15 lotes terciarios (tabiques, techos, revestimientos, electricidad, climatización, CFO y CFA, fontanería, carpintería, mobiliario integrado, señalética).
- Gestión de los subcontratistas y control de conformidad respecto a los planos EXE del arquitecto.
- Gestión de los visados, OPC en obra ocupada, levantamiento de reservas hasta la recepción definitiva.
- Interfaz con las oficinas de control, el coordinador SPS y los servicios instructores en operaciones ERP (edificio de pública concurrencia) o IGH (gran altura).
Para el director del estudio: lo que representa concretamente la delegación en cuenta de explotación. En un proyecto terciario de 2.000 m² en París, este perímetro absorbe de 4 a 6 meses de gestión de obra que el estudio no tiene que asumir internamente. La superficie media tratada alcanza los 850 m2 en la cartera observada. En concreto, es un jefe de proyecto sénior reasignable al diseño, al desarrollo comercial y al diálogo con la promotora, sin contratación adicional ni recurso a un OPC externo con margen. El cálculo a realizar internamente: coste mensual cargado de un jefe de proyecto reasignado durante 4 a 6 meses frente al coste de interfaz de Kytom (relecturas CCTP, reporte semanal, validaciones por escrito).
Posición de Kytom, contraria al discurso de la profesión. A diferencia del reflejo extendido entre los contratistas generales, no pretendemos que la delegación de la ejecución sea siempre pertinente. Por debajo de 300 m2, o en operaciones con menos de 4 lotes técnicos, el coste de interfaz supera el ahorro de capacidad. Lo mismo ocurre si el estudio ya dispone de una célula OPC interna con más de 2 ETC: la delegación crea entonces una redundancia de gestión. El umbral de inflexión constatado internamente se sitúa hacia los 500 m2 y 8 lotes; por debajo, al estudio le conviene asumir él mismo la ejecución o recurrir a un OPC único. Lo decimos de frente en la primera conversación, aunque suponga rechazar el mandato.
Interfaces BIM nivel 2, CCTP revisados y acústica NF S 31-080
Kytom trabaja en BIM nivel 2 cuando el estudio lo practica, en Revit o Archicad, y entrega modelos de ejecución explotables para el mantenimiento posterior. Los CCTP se revisan de forma contradictoria, las discrepancias entre prescripción y viabilidad de obra se notifican en 48 horas, sin arbitrarse nunca sin validación por escrito del arquitecto.
En el apartado acústico, las carpinterías interiores entre despachos cerrados o salas de reunión deben alcanzar Rw = 32 dB para la confidencialidad estándar, y Rw superior o igual a 38 dB para el nivel de confidencialidad directa (NF S 31-080:2006, tabla 1, exigencias de prestaciones para despacho cerrado). Kytom verifica estos umbrales en la recepción mediante medición in situ.
Ritmo de reporte semanal:
- Avance por lote con curva de planificación.
- Desvíos técnicos o presupuestarios identificados.
- Arbitrajes sometidos a validación, con plazo de respuesta negociado.
Ninguna decisión de material o detalle de ejecución se toma sin validación por escrito del estudio de arquitectura mandatario, lo que protege la coherencia del proyecto desde el APD hasta la recepción.
Nuestra lectura difiere del discurso BIM dominante. La doxa de la profesión empuja al BIM nivel 2 sistemático, incluso en proyectos donde no aporta nada. Imponer el BIM a un estudio que no lo ha integrado en su cadena de producción genera un sobrecoste de modelización real sobre la parte de la dirección facultativa, especialmente cuando el estudio debe subcontratar la maqueta digital. En los proyectos por debajo de 1.000 m2 sin exigencia explícita de la promotora, el DWG 2D coordinado sigue siendo más eficaz en coste-beneficio. El BIM se justifica sobre todo por encima de 3.000 m2 o para los activos destinados a una explotación larga con FM digital. Lo asumimos: en una planta de 600 m2 con un único inquilino, pedir una maqueta IFC completa es más marketing que valor añadido en obra.
Dos esquemas contractuales a elegir, tres protecciones blindadas
Kytom propone dos esquemas contractuales según la preferencia del estudio y la naturaleza del contrato:
| Esquema | Titular del contrato de dirección facultativa | Posición de Kytom | Posición del arquitecto |
|---|---|---|---|
| Esquema 1 | Arquitecto | Empresa general, contrato de obras separado firmado por el cliente final | Dirección facultativa completa |
| Esquema 2 | Kytom (design and build global) | Contratista general | Arquitecto asociado bajo convenio de cocontratación |
En ambos casos, tres compromisos contractuales protegen al estudio:
- Honorarios blindados contractualmente, independientes de los arbitrajes de obra.
- Propiedad intelectual conservada por el estudio de arquitectura.
- Decenal, RC profesional y garantía de perfecto acabado asumidas por Kytom.
Para el director del estudio y su asesor jurídico: lo que está en juego en la elección del esquema. Las dos opciones se han desplegado en tipologías variadas: sede social, planta open space, I+D, oficina bancaria. La redacción contractual se apoya en la Guía de la dirección facultativa del CNOA (edición 2022) para el convenio de cocontratación, y en el CCAG-Travaux 2021 para el contrato separado. La cuestión concreta para el arquitecto no es estética, sino de cobertura aseguradora: quién asume la responsabilidad decenal en el sentido del artículo 1792 del Código Civil, quién financia las eventuales reparaciones y en qué momento de la obra los honorarios quedan jurídicamente desligados del presupuesto de obras.
La doxa de la profesión subestima un punto. El discurso dominante entre las organizaciones profesionales tiende a presentar al contratista general como una amenaza para la firma del arquitecto. Nuestra lectura, sobre las operaciones realizadas en cocontratación, es más matizada. En los contratos públicos formalizados por encima de los umbrales europeos, la cocontratación arquitecto más contratista general entra con frecuencia en conflicto con la ley MOP: el esquema 2 se vuelve impracticable, solo el esquema 1 se sostiene. A la inversa, en las operaciones privadas en las que la promotora exige un interlocutor único con garantía de precio global y a tanto alzado, el esquema 1 expone al estudio a una renegociación de honorarios durante la obra, y el esquema 2 protege mejor la firma que un contrato separado tradicional. El esquema adecuado se decide en función del régimen jurídico aplicable al contrato.
