Diseño de espacios terciarios: del briefing al plano de ejecución

Una misión de diseño Kytom es un entregable completo y oponible: diagnóstico de ocupación cuantificado, programa funcional validado por su comité de proyecto, 2 a 3 hipótesis de plano, paneles de ambiente, primer presupuesto con un margen de más o menos 10%, y después el expediente de ejecución acotado a escala 1/50 con descriptivos por lote y planificación a 12 semanas. Todo ello enmarcado por un tándem de arquitecto de interiores y responsable de proyecto dedicado, bajo proceso de calidad.

El marco normativo se integra desde la nota de lanzamiento: las exigencias reglamentarias sobre la iluminación, el aire y la acústica, así como las clases de prestación acústica por puesto. Estas clases siguen siendo una recomendación: Kytom las calibra sobre el percentil 80 de ocupación observada, no sobre la plantilla teórica, lo que evita un 20 a 30% de superficie sobreprogramada en flex office. Los datos nacionales recientes confirman que el 33% de los directivos teletrabaja al menos un día por semana; en nuestra cartera, las tasas de presencia observadas se sitúan entre el 55 y el 70%.

Para un proyecto de 850 m², el diseño Kytom se desarrolla en cuatro etapas concentradas en 3 a 5 semanas.

1. Diagnóstico (5 a 10 días hábiles): levantamiento topográfico, auditoría de climatización y electricidad, observación de los usos, entrevistas con 8 a 12 empleados representativos.
2. Programa funcional: traducción en ratios cuantificados (puestos, salas, phone-box, espacios informales), decisiones validadas en 2 talleres.
3. Boceto y APS: 2 a 3 hipótesis de plano, paneles de ambiente, presupuesto con un margen de más o menos 10%.
4. Expediente de ejecución: planos acotados a escala 1/50, cuadernos de detalles, descriptivos por lote, planificación a 12 semanas.

Este encuadre congela la práctica totalidad de las decisiones estructurantes antes de la obra, condición de un design and build controlado. Más allá de 4 iteraciones de boceto, Kytom cierra la fase divergente con una decisión escrita del sponsor del proyecto, sin la cual el plazo se desliza y la desviación presupuestaria se agranda.

Un diseño riguroso produce tres beneficios medidos en nuestra cartera.

Control presupuestario. La desviación entre el presupuesto APD y la factura final se mantiene por debajo del 5%, gracias a un descriptivo técnico exhaustivo y a un presupuesto por lote, y no sobre ratios globales.

Densificación razonada. Nuestras auditorías revelan sistemáticamente superficies infrautilizadas en las plantas históricas, metros cuadrados reinvertibles en salas de colaboración o restituibles al arrendador en una renegociación de contrato.

Adhesión interna. Cuando sus usuarios participan en el diseño desde las primeras fases, la adhesión al proyecto y la satisfacción tras la entrega se refuerzan significativamente. Los referenciales medioambientales se activan a demanda, con una parte importante de reutilización de mobiliario.

1. Diagnóstico
   En 5 a 10 días hábiles: levantamiento topográfico, auditoría de climatización y electricidad, observación de los usos, entrevistas con 8 a 12 empleados. Entregable: nota de encuadre validada por su dirección inmobiliaria, que fija perímetro, restricciones y ambiciones antes del boceto.
2. Programa funcional
   Traducción de las necesidades en ratios cuantificados: puestos ajustados al percentil 80 de ocupación, salas dimensionadas por uso, phone-box, espacios de concentración. Dos talleres con el comité de proyecto validan las decisiones en la ventana en que siguen siendo reversibles sin incidencia presupuestaria.
3. Boceto y APS
   2 a 3 hipótesis de plano, paneles de ambiente, primer presupuesto de obra con un margen de más o menos 10%. Fase divergente delimitada: más allá de 4 iteraciones, se exige una decisión escrita del sponsor del proyecto para pasar a la convergencia.
4. Expediente de ejecución
   Planos acotados a escala 1/50, cuadernos de detalles, descriptivos por lote, planificación prevista a 12 semanas. En esta etapa, las decisiones estructurantes están congeladas para asegurar la ejecución. El expediente se convierte en el contrato técnico que asegura la fase design and build.