Centro de Negocios de Nueva Generación
Versailles reinventa el arte de albergar la ambición
Para FM Gestion, orquestamos 500m² llave en mano en 3 meses: 30 puestos modulables donde cada equipo en crecimiento encuentra su espacio a medida.
- 500 m²
- 3 meses
- 2025
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Concepto
Centro de negocios de nueva generación en Versailles
FM Gestion (grupo FRM Partner) opera en Versailles un espacio de trabajo compartido pensado para albergar equipos en crecimiento. El proyecto 2025 entregó 500 m² para unos 30 puestos, con un enfoque híbrido coworking / centro de negocios / startup.
Situación
FM Gestion, filial del grupo FRM Partner especializada en servicios financieros, explota en Versailles un hotel de empresas híbrido entre coworking premium e incubadora fintech. Kytom entregó 500 m² para 30 puestos en 2025, en 3 meses ajustados a la ventana de comercialización del arrendador.
La restricción central no era estética sino económica: todo retraso generaba una vacancia locativa neta, y la planta debía acoger indistintamente a un equipo de gestión de activos consolidado o a una startup fintech, por lo que debía reconfigurarse sin reabrir una obra. El ratio adoptado, 16,7 m² por puesto, asume el confort espacial frente a la densificación terciaria habitual de 8-10 m².
Tres meses para entregar una planta híbrida de coworking y hotel de empresas
El calendario de 3 meses era innegociable: ajustado a la fecha de comercialización de los futuros residentes, todo deslizamiento se traducía en una vacancia locativa neta. El marco presupuestario obligaba a concentrar la inversión en las zonas de alta exposición (recepción, salas de visita, lounge) en lugar de diluirla uniformemente. Tercera tensión, la más estructurante: una planta alquilada a residentes rotativos no puede quedar fija.
Cada salida de un equipo de 6 personas y cada llegada de un equipo de 12 no pueden desencadenar una nueva obra de tabiquería de albañilería, salvo a costa de perder de 4 a 6 semanas de alquiler en cada rotación. Esta restricción de explotación obligó a concebir desde el inicio la reversibilidad como parámetro de diseño, no como opción posterior.
La reversibilidad nativa como decisión estructurante, no la tabiquería de albañilería
La decisión técnica central fue descartar la tabiquería de albañilería en favor de un perimetral de tabiques móviles en la totalidad de las oficinas de los residentes.
Esta opción, más costosa por metro lineal que el pladur clásico, condiciona dos cosas: el cumplimiento de los 3 meses (sin tiempo de secado, sin encadenamiento fontanero-yesero-pintor) y la capacidad de FRM Partner de recomponer la planta en pocos días en lugar de varias semanas.
Decisión corolaria: un cableado VDI capilar sobredimensionado, distribuido puesto a puesto en lugar de mutualizado por zona, para absorber las videoconferencias continuas del sector financiero y la autonomía de cada residente respecto a su vecino. El formato design & build permitió fijar estas dos opciones desde el inicio, sin arbitraje contradictorio entre concepción y ejecución.
Los doce lotes (space planning, electricidad, corrientes débiles, tabiques, pintura, suelos, iluminación, señalética, mobiliario modular, acabados, tratamiento de las circulaciones, entrega) se cadenciaron en paralelo en lugar de en secuencia, ya que el menor desfase contaminaba la fecha de entrega. El lounge y los phone-booths concentraron el esfuerzo de acabado, las zonas de circulación aportaron la firma visual a menor coste.
500 m² entregados en 3 meses, 30 puestos, planta reconfigurable sin obra
La planta se entregó dentro de la ventana de 3 meses contractualizada, alineada con el calendario de comercialización. Treinta puestos operativos, ratio de 16,7 m² por puesto. Los doce lotes se coordinaron sin ruptura de fasificación.
La elección inicial de la reversibilidad nativa, en lugar de la tabiquería de albañilería, prolonga sus efectos más allá de la entrega: las rotaciones de residentes se absorben mediante el redespliegue de los tabiques móviles y la reasignación del VDI ya instalado, sin demolición ni interrupción de la explotación de las plantas vecinas.
En un producto comercial cuya rentabilidad depende de la tasa de ocupación, esta propiedad transforma cada rotación en una operación de pocos días en lugar de una obra de 4 a 6 semanas. En materia de RSE, Kytom estructura actualmente su reporting: la edición dedicada se publicará en las próximas operaciones del grupo FRM Partner.
500
m² transformados
3
meses de ejecución
30
puestos de trabajo
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