AMO seguimiento de ejecución
Marco contractual B2B y fase de ejecución
La fase de ejecución concentra la mayor parte de los compromisos financieros de una operación de acondicionamiento: es ahí donde se juega la rentabilidad, no en el diseño. Sin un AMO contractualizado antes de la consulta a las empresas, las obras del sector terciario se exponen a desviaciones significativas de plazo y presupuesto. Kytom, desde 2006, moviliza un AMO de referencia por operación, localizable en un plazo de 4 horas laborables, en proyectos entregados en 12 semanas de media. La misión contiene la desviación presupuestaria, reduce el número de reservas en la entrega y estructura la trazabilidad documental conforme a la norma NF P 03-001, así como a los referenciales de calidad aplicables. Se ejerce por cuenta exclusiva del cliente, en interfaz con la dirección facultativa, las empresas adjudicatarias y los organismos de control.
El AMO de seguimiento de ejecución se distingue por una relación B2B exclusiva con la propiedad, sin vínculo contractual con las empresas adjudicatarias. En ausencia de AMO, las operaciones del sector terciario se exponen con frecuencia a sobrepasos de plazo y a desviaciones presupuestarias significativas. La misión se inscribe en un marco normativo estructurado (referencia NF P 03-001) y moviliza los siguientes referenciales:
- Normativa laboral: disposiciones aplicables a los espacios de trabajo (iluminación, ventilación, seguridad contra incendios).
- Trazabilidad documental: protocolos internos de clasificación y de registro horario para auditorías posteriores e informes estructurados al director financiero.
- Certificaciones voluntarias: BREEAM, HQE y otros referenciales según el pliego de condiciones inicial.
- Garantías posteriores a la recepción: garantía de terminación perfecta 1 año, bienal 2 años, decenal 10 años.
Contrariamente al uso extendido que reduce el AMO de ejecución a un papel de control de calidad, nuestra lectura es diferente: el AMO es ante todo un dispositivo de protección jurídica del cliente durante 10 años. Los compromisos adquiridos en fase de diseño comprometen la operación durante toda la duración de las garantías decenales. El AMO documenta cada desviación, cada arbitraje y cada recepción parcial, con un acta independiente de la de la dirección facultativa, oponible en caso de litigio. Kytom contractualiza la misión con un referente identificado, localizable en un plazo de 4 horas laborables, y un comité de seguimiento mensual formalizado.
Método Kytom en 5 etapas documentadas a lo largo de 12 semanas
El método Kytom se articula en 5 etapas documentadas, calibradas según la duración media de una obra del sector terciario de tamaño estándar:
- Toma de control del expediente de contratación (J+5): verificación del CCTP, CCAP, planificación directora, DPGF; cualificación de las desviaciones y restitución por escrito a la propiedad.
- Reuniones de obra semanales: presencia sistemática, acta independiente archivada según nuestros procedimientos de calidad internos, alertas formalizadas en un plazo de 24 horas.
- Control contradictorio de las certificaciones: verificación de las cantidades ejecutadas, validación de las solicitudes de pago transmitidas al director financiero en un plazo de 3 días laborables.
- Pilotaje de las OPR: edición de una lista de reservas exhaustiva adaptada a la superficie y a la complejidad de la obra, seguimiento de la subsanación en un plazo de 15 a 30 días.
- Asistencia a la recepción: verificación de los DOE, de los certificados Qualibat de los intervinientes, constitución del expediente de archivo.
| Fase | Duración indicativa | Entregable AMO |
|---|---|---|
| Preparación de la contratación | 1 semana | Nota de análisis de desviaciones |
| Seguimiento de obra | 8 a 10 semanas | Actas semanales |
| OPR y subsanación de reservas | 2 a 3 semanas | Lista de reservas cuantificada |
| Recepción y archivo | 1 semana | DOE consolidado |
Las 11 agencias Kytom en Francia y España movilizan un AMO de referencia por proyecto, sin rotación durante la misión.
Para el director financiero y el socio B2B: un coste AMO amortizado desde la primera operación
Reformulado para el cliente B2B: el AMO no es una línea OPEX adicional, es un dispositivo de cobertura del CAPEX de obra. Las experiencias de Kytom demuestran un ROI medible en cuatro ejes prioritarios:
- Control presupuestario: la presencia de un AMO reduce significativamente las desviaciones de obra, anticipando los desfases antes de que se conviertan en modificaciones impuestas. En una operación de planta tipo a 1.200 €/m² sin IVA, el control presupuestario aportado por el AMO puede representar varias decenas de miles de euros de sobrecoste evitado.
- Calidad de entrega: los controles contradictorios semanales reducen significativamente el número de reservas residuales en la recepción.
- Seguridad jurídica: expediente de recepción completo que permite movilizar las garantías de terminación perfecta, bienal y decenal.
- Ahorro de tiempo interno: el office manager o el director inmobiliario se vuelve a centrar en sus misiones estratégicas, ya que el pilotaje operativo lo asume el AMO.
Para un director financiero, el coste del AMO (generalmente del 2 al 4 % del importe sin IVA de las obras) se amortiza desde la primera operación gracias al ahorro en modificaciones y litigios evitados. El retorno de la inversión del AMO supera generalmente el coste de la misión desde la primera operación, gracias al ahorro en modificaciones y litigios evitados. En las operaciones multi-sede, el ratio mejora por efecto de escala, con una posible mutualización de las actas y de los comités de seguimiento entre direcciones inmobiliarias.
Puntos de atención: perímetro, anterioridad contractual, formatos reducidos por debajo de 300 m²
El AMO de seguimiento de ejecución no es ni un sustituto de la dirección facultativa ni un seguro contra los imprevistos de obra. La misión aporta una mirada independiente, sin sustituir las responsabilidades contractuales de las empresas adjudicatarias ni las prerrogativas del controlador técnico. Tres puntos de vigilancia estructuran la decisión del cliente:
- Calidad de la contratación inicial: un CCTP impreciso genera mecánicamente modificaciones, incluso con un AMO bien equipado. La calidad de la redacción de la contratación condiciona en gran medida el éxito de la fase de ejecución: un CCTP preciso reduce mecánicamente el riesgo de modificaciones.
- Anterioridad contractual: la misión debe contractualizarse idealmente desde la consulta de las empresas, es decir, de 4 a 8 semanas antes del inicio. Las misiones encuadradas con antelación limitan significativamente el recurso a las modificaciones, al reducir las zonas de incertidumbre contractual desde la fase de consulta.
- Cuándo el AMO de seguimiento de ejecución no es la respuesta adecuada: la doxa profesional impulsa el AMO en todas las operaciones, pero en la práctica, en las obras inferiores a 300 m² o con presupuesto limitado por debajo de 200.000 € sin IVA, el ratio coste/beneficio se invierte. El forfait AMO estándar representa un coste fijo poco amortizable sobre un volumen de reservas limitado. Del mismo modo, en una obra de menos de 6 semanas con una sola empresa adjudicataria y un CCTP ya asegurado por una dirección facultativa experimentada, la misión AMO completa se vuelve redundante: una auditoría puntual a mitad de recorrido es suficiente. En estos casos, Kytom propone un formato reducido de 6 a 8 semanas, calibrado al perímetro real y conforme a NF P 03-001, u orienta a la propiedad hacia una misión específica únicamente de OPR.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre AMO de seguimiento de ejecución y dirección facultativa?
La dirección facultativa diseña, dirige y coordina las obras dentro de un vínculo contractual con la propiedad y con una responsabilidad decenal propia. El AMO de seguimiento de ejecución interviene únicamente por cuenta del cliente, sin vínculo con las empresas ni con la dirección facultativa, para producir un acta independiente y oponible. Esta dualidad permite documentar desviaciones contradictorias por operación, utilizables en caso de litigio.
¿Cuál es el coste de una misión AMO de seguimiento de ejecución de Kytom?
El forfait se sitúa generalmente entre el 2 y el 4 % del importe sin IVA de las obras, según la complejidad y la duración de la obra. En una operación tipo a 1.200 €/m² sin IVA (1.020.000 € sin IVA), el forfait AMO se establece entre 20.000 y 40.000 € sin IVA, una inversión generalmente amortizada desde la primera operación gracias a los sobrecostes y litigios evitados.
¿En qué momento contractualizar el AMO de seguimiento de ejecución?
Idealmente de 4 a 8 semanas antes del inicio de la obra, es decir, desde la fase de consulta de las empresas. Las misiones encuadradas con antelación generan significativamente menos modificaciones y preservan el valor añadido sobre la contratación inicial. Una contractualización posterior a la orden de servicio sigue siendo posible, pero limita el valor añadido sobre la contratación inicial.
¿Puede el AMO sustituir a la oficina de control?
No. El controlador técnico (Apave, Bureau Veritas, Socotec, Qualiconsult) ejerce una misión reglamentaria distinta sobre la seguridad y la solidez, con certificación en virtud de la ley Spinetta. El AMO documenta la ejecución contractual por cuenta de la propiedad. Las dos misiones son complementarias y coexisten sistemáticamente en las operaciones sometidas a control técnico obligatorio.
¿Cómo garantiza Kytom la disponibilidad del AMO de referencia?
Un AMO de referencia único se nombra en la contractualización, sin rotación durante la misión, localizable en un plazo de 4 horas laborables en la franja de 8h a 18h. Se designa una pareja de continuidad para las ausencias programadas. El comité de seguimiento mensual y las reuniones de obra semanales se formalizan en la planificación desde la orden de servicio.
