design and build Kytom: 18% de plazo ganado, 4 decisiones que lo determinan todo
Cuatro decisiones contractuales que determinan la ganancia de plazo
Tres o cuatro semanas de alquiler pagado para nada porque la obra se alarga: esa es la factura oculta de un proyecto terciario mal secuenciado en 850 m². En nuestras operaciones design and build recientes, la integración diseño-ejecución nos permite reducir sensiblemente los plazos frente a una gestión secuencial clásica, con un entregable tipo de 850 m² entregado en doce semanas. En concreto, asumimos el diseño y la ejecución bajo contrato único, con un equipo integrado de arquitecto más acabados más lotes técnicos. Este rendimiento no surge de la nada: depende de cuatro decisiones contractuales tomadas desde la firma (perímetro de integración, nivel de definición del briefing, hitos de validación, reparto de riesgos), enmarcadas por un referencial acústico de enero de 2006 que define los niveles y criterios de rendimiento para oficinas y espacios asociados, así como por el decreto terciario y su seguimiento de consumos. Kytom, fundada en 2006, despliega este método en más de 1200 proyectos terciarios desde 11 agencias en Francia y España, con una diferencia de rendimiento significativa entre proyectos bien encuadrados y proyectos mal decididos. Así es como aseguramos tu ganancia.
El marco
El design and build solo cumple sus promesas si se toman cuatro decisiones antes del primer trazo. En nuestras operaciones recientes, la ganancia de plazo desaparece en cuanto una de estas decisiones se descontrola.
1. Perímetro de integración. Integrar al arquitecto y la ejecución sin incluir fluidos, climatización y corrientes débiles en el mismo contrato reproduce las rupturas de una dirección de obra clásica. Nuestro perímetro cubre como mínimo arquitectura, acabados y lotes técnicos principales.
2. Nivel de definición del briefing. Un pliego de condiciones demasiado definido técnicamente anula el codiseño; demasiado vago, expone a desviaciones presupuestarias. El nivel adecuado de briefing se sitúa en una zona intermedia que ayudamos a calibrar, en torno al 40% al 60% de definición funcional, sin prescripciones de medios.
3. Hitos de validación. Bastan tres validaciones contractuales (encuadre, diseño detallado, preejecución). Más allá de cinco hitos, el proceso se fragmenta y genera plazos adicionales.
4. Reparto de riesgos. La transferencia integral de los imprevistos a la empresa encarece mecánicamente el precio, porque el prestador integra una prima de riesgo en su oferta. Un reparto negociado sobre suelos, elementos existentes e interfaces con el cliente resulta más eficiente.
En la práctica, en Kytom es preferible una dirección de obra clásica ejecutada con rigor que un design and build mal encuadrado.
Tus ganancias
Un plazo ajustado, varias semanas de alquiler evitadas
Nuestro mecanismo de seguridad contractual: pliego de condiciones funcional detallado sobre los usos, abierto en cuanto a las soluciones, criterios de rendimiento medibles (coste por m², plazo contractual, rendimiento acústico de referencia de las oficinas, satisfacción del usuario tras la entrega), comité de seguimiento reducido a 4 responsables como máximo, reunión quincenal.
Honestidad comercial
Cuándo no hacer un design and build
El design and build, incluso perfectamente encuadrado, no es la respuesta adecuada en todas partes. Tres configuraciones lo vuelven contraproducente, y te lo decimos antes de la firma.
Superficies inferiores a 300 m². Los costes de estructura contractual absorben una parte significativa del presupuesto de obra y eliminan la ganancia de plazo en las superficies pequeñas. El umbral de rentabilidad se sitúa en la práctica en torno a 300 m² según la complejidad técnica.
Proyectos con fuerte dependencia de estudios previos. Si una parte importante del presupuesto depende de estudios geotécnicos, de retirada de amianto o de diagnósticos estructurales pesados, el codiseño no puede arrancar en los plazos útiles. Es mejor secuenciar.
Autorizaciones administrativas pesadas antes de la firma. Programas ERP que exigen un expediente de autorización urbanística completo, certificación CNPP Q18-Q19 previa, clasificación específica: en estos casos, el calendario administrativo gobierna el proyecto, y la ganancia del design and build se desvanece.
En estas tres configuraciones, orientamos hacia una dirección de obra clásica con empresa general en lote único, que ofrece una mejor relación coste-plazo-riesgo. Esta honestidad contractual, planteada en el encuadre, forma parte del servicio: preferimos rechazar un design and build mal calibrado a entregar un proyecto que decepcionará tus indicadores financieros.
Método
- Encuadre funcional
Durante 3 a 4 semanas, formalizamos el programa, los criterios de rendimiento medibles (coste por m², plazo, rendimiento acústico, satisfacción del usuario) y el presupuesto objetivo. El análisis de los flujos, los ratios de partidas por función procedentes de los referenciales del sector de 2023 y las mediciones acústicas de lo existente sirven de base. Entregable: pliego de condiciones funcional con un 40-60% de definición, abierto en cuanto a las soluciones técnicas. - Codiseño integrado
Durante 6 a 8 semanas, el arquitecto integrado y nuestros equipos técnicos llevan a cabo en paralelo el diseño y la valoración. El presupuesto se fija al final de la fase, con un margen de adaptación contractual del 10 al 15%. Validación continua cada dos semanas en comité de seguimiento reducido a 4 responsables como máximo, en lugar de un encadenamiento de bocetos-APS-APD-PRO que neutralizaría la ganancia. - Maquetación y validación de usuarios
Durante 2 semanas, probamos los ambientes con muestras a escala 1: materiales, iluminación, acústica medida según los referenciales en vigor para los espacios de trabajo. Validación por 5 a 8 usuarios representativos de las funciones objetivo. Esta etapa bloquea el diseño antes de la ejecución y evita repeticiones en obra (coste medio observado en proyectos mal encuadrados: 4 a 7% del presupuesto de obra). - Ejecución adaptativa y recepción
Durante la duración variable de ejecución, la conducción de Kytom dirige los oficios con ajustes técnicos menores sin impacto en el plazo contractual. Bastan tres validaciones contractuales (encuadre, diseño detallado, preejecución). Entregables finales: recepción, expediente de obras ejecutadas, garantías, seguimiento de las obligaciones reglamentarias de rendimiento energético del parque terciario.
Preguntas frecuentes
¿A partir de qué tamaño de proyecto el design and build resulta pertinente?
Por encima de 300 m² de superficie terciaria. Por debajo de unos 300 m², los costes de estructura contractual del design and build absorben generalmente la ganancia de plazo; orientamos estas operaciones hacia una dirección de obra clásica con empresa general en lote único, más eficiente en este segmento.
¿Qué nivel de definición técnica del briefing para un design and build eficiente?
Para un Design & Build eficiente, apunte a un briefing funcional sin prescripción de medios, por debajo del 70% de definición técnica: más allá, la empresa pierde margen para optimizar las soluciones. Por el contrario, un briefing demasiado escueto expone el proyecto a desviaciones presupuestarias difíciles de controlar. La ventana óptima se calibra según la complejidad, en proyectos de más de 300 m².
