Gestión de obra terciaria: design and build llave en mano

Asumimos su proyecto a partir del programa validado y lo llevamos hasta la toma de posesión efectiva de los locales, con un contrato único en design and build. En concreto, usted trata con un único interlocutor, no con 8 a 12 gremios. Nuestra misión abarca cuatro entregables fechados: matriz de las 4 interfaces críticas validada en 1 semana de encuadre, planos de ejecución y calendario con microhitos en un plazo de 3 a 5 semanas, ejecución dirigida en 8 a 12 semanas con reporte semanal cuantificado, recepción y subsanación de reservas en 15 días naturales. Cada hito es contractual, no orientativo. De 180 obras terciarias entregadas entre 2022 y 2024, el 92% se entregaron dentro de los plazos firmados con un margen inferior a 5 días hábiles. Tratamos indistintamente emplazamientos ocupados, reagrupaciones multiemplazamiento y plantas de dirección, de 300 a 2.000 m². Por encima de esa superficie, pasamos a un desglose por fases mensuales con subhitos semanales.

Identificamos de 5 a 7 caminos críticos desde el inicio, con una alternativa sistemática en cada eslabón (proveedor de emergencia, solución técnica de repliegue). Cada lote se desglosa después en microhitos de 3 a 4 días, lo que dispara una alerta a partir del 3.er día de retraso, antes de que la desviación contamine el camino crítico. Cuatro interfaces se tratan de forma prioritaria: electricidad/tabiques (reservas, alturas de enchufes conformes a NF C 15-100), pintura/suelos técnicos (tiempos de secado de 24 a 72 h, fichas FIPEC), mobiliario/cableado (alineación de canaletas, aprovisionamiento de firma de 8 a 14 semanas), señalética/acabados. Cada interfaz recibe un protocolo nominativo: quién entrega qué, en qué orden, con qué punto de parada contractual. El enfoque design and build reduce significativamente los imprevistos de interfaces frente a una organización por lotes separados, al unificar la responsabilidad contractual y la coordinación física. La gestión por lotes separados conforme a la práctica MOP (artículos L. 2411-1 y siguientes del código de la contratación pública) segmenta la responsabilidad contractual, nunca la coactividad física.

La gestión de obra es una línea de tesorería para su director financiero y su Asset Manager, no un tema técnico reservado al director de obra. En una planta terciaria de 500 a 800 m² en la zona Paris QCA, el alquiler nominal oscila entre 400 y 900 EUR/m²/año (referencias del mercado terciario prime de Île-de-France, 2024). Cada semana de desviación en una mudanza significa una semana de doble alquiler: de 6.000 a 14.000 EUR en 500 m², de 9.000 a 22.000 EUR en 800 m². En el marco del decreto terciario (decreto n.º 2019-771 de 23 de julio de 2019), un retraso en la entrega de un proyecto con componente energético también aplaza la consideración de los ahorros en sus declaraciones anuales. Nuestros indicadores están estructurados para esta lectura: avance físico en porcentaje, consumo presupuestario línea por línea, alerta a partir del 3.er día de desviación. El cuadro de mando semanal se lee en 5 minutos por un Asset Manager, sin necesidad de traducción técnica previa.

1. Cartografiar las 4 interfaces críticas
   Desde el encuadre, identificamos nominativamente los relevos electricidad/tabiques, pintura/suelos, mobiliario/cableado y señalética/acabados. Cada interfaz recibe un protocolo escrito: quién entrega qué, en qué orden, con qué punto de parada contractual.
2. Desglosar en microhitos de 3 a 4 días
   Cada lote se segmenta en hitos cortos, lo que permite una detección en menos de 72 h. Identificamos de 5 a 7 caminos críticos con una alternativa sistemática en cada eslabón. Todo se mide por semanas, nunca por meses.
3. Sincronizar 15 a 20 puntos contractuales
   En una obra de 8 a 12 semanas, mantenemos de 15 a 20 puntos de sincronización formalizados, entre ellos un comité de seguimiento semanal de 30 minutos. El cuadro de mando se lee en 5 minutos por un Asset Manager.
4. Recepcionar con subsanación en 15 días
   La recepción es un entregable contractual fechado. Nos comprometemos con la subsanación de reservas en 15 días naturales, con un acta detallada interfaz por interfaz, y un expediente de obras ejecutadas completo y explotable de inmediato.