Equipo Gestión de obra

design and build Kytom: 18% de plazo ganado, 4 decisiones que lo determinan todo

Cuatro decisiones contractuales que determinan la ganancia de plazo

El Design & Build solo resulta eficaz por encima de 300 m² y cuando el brief está poco definido técnicamente: fuera de esta franja, cuesta más caro que una dirección de obra clásica. En nuestras operaciones recientes, la integración diseño-ejecución acorta sensiblemente el calendario respecto a un esquema por lotes separados. Este contrato único seduce a las direcciones inmobiliarias, pero solo cumple sus promesas si se toman cuatro decisiones contractuales desde la firma: perímetro de integración, nivel de definición en el encargo, hitos de validación y reparto de riesgos. Kytom, fundada en 2006, despliega este método en más de 1200 proyectos terciarios en Francia y España: a perímetro comparable, un proyecto bien encuadrado se desarrolla de forma incomparable con un proyecto mal decidido.

El éxito de un proyecto Design & Build se basa en cuatro decisiones contractuales tomadas antes del inicio de los estudios.

Perímetro de integración. Integrar la dirección de obra arquitectónica y la ejecución sin incluir los estudios de fluidos, climatización o corrientes débiles en el mismo contrato reproduce las rupturas de la dirección de obra clásica. Kytom recomienda un perímetro que cubra como mínimo la arquitectura, los acabados y los lotes técnicos principales.
Nivel de definición en el encargo. Un pliego de condiciones descriptivo por encima del 70 % de definición técnica anula el codiseño. A la inversa, un brief demasiado escueto, por debajo del 30 %, deja que el presupuesto se desvíe por falta de un programa estabilizado. La franja operativa se sitúa entre el 40 % y el 60 % de definición funcional, sin prescripciones de medios.
Hitos de validación. Bastan tres validaciones contractuales: encuadre, diseño detallado y preejecución. Por encima de cinco hitos, el proceso se fragmenta y pierde sus ganancias de plazo.
Reparto de riesgos. La transferencia íntegra de las contingencias a la empresa se paga en el precio: esta provisiona la incertidumbre que asume en solitario. Un reparto negociado sobre los riesgos de suelos, existentes e interfaces con el cliente resulta más eficaz.

Nuestra lectura difiere del discurso dominante de la profesión en un punto concreto: la doctrina del Design & Build promete una ganancia casi sistemática. En la práctica, en las operaciones que gestionamos, esa ganancia desaparece en cuanto una de las cuatro decisiones está mal tomada. Es preferible una dirección de obra clásica ejecutada con rigor que un Design & Build mal encuadrado.

Cuándo estas decisiones no bastan. El Design & Build, incluso bien encuadrado, sigue siendo contraproducente en las operaciones inferiores a 300 m² (gastos de estructura contractual desproporcionados frente a la ganancia), en los proyectos en los que más del 40 % del presupuesto depende de estudios geotécnicos o de desamiantado previos, y en los programas que requieren un expediente de autorización administrativa complejo antes de la firma. En estos casos, una dirección de obra clásica con empresa general en lote único ofrece una mejor relación coste/plazo/riesgo.

¿A partir de qué tamaño de proyecto resulta pertinente el Design & Build?

Por encima de 300 m² de superficie terciaria. Por debajo, los gastos de estructura contractual (del 1,5 % al 2,5 % del presupuesto de obra) absorben la ganancia de plazo. El umbral de rentabilidad se sitúa entre 280 y 320 m² según la complejidad técnica.

¿Qué nivel de definición técnica en el brief se necesita para un Design & Build eficaz?

Apueste por un brief funcional sin prescripción de medios, por debajo del 70 % de definición técnica: por encima, la empresa ya no tiene margen para proponer variantes técnicas. A la inversa, un brief demasiado escueto expone el proyecto a desviaciones presupuestarias difíciles de controlar. La franja se calibra según la complejidad, en proyectos por encima de 300 m².