Cada vencimiento trienal abre una ventana: renegociar o trasladarse. Ciframos ambos escenarios antes de que decida.
«Se nos acaba el contrato, dudamos entre quedarnos o irnos, y nadie tiene las cifras para decidir.»
Una renovación mal negociada cuesta a menudo entre 80 y 120 €/m²/año de alquiler de más durante 9 años. En 850 m², la diferencia acumulada alcanza los 600.000 € a 900.000 €, sin contar los gastos repercutibles ni el impuesto sobre oficinas de Isla de Francia (24,01 €/m² en zona 1 según Légifrance 2024).
Cerca del 38 % de los empleados considera su entorno de trabajo inadecuado. Un emplazamiento envejecido y sin renovar acelera la rotación y frena el regreso a la oficina, ya limitado a 3,1 días por semana de media en el sector terciario.
El decreto terciario impone una reducción del 40 % del consumo de energía de aquí a 2030. Un edificio con clasificación E o F expone a un plan de acciones costoso. Las obligaciones normativas sobre la iluminación y la ventilación de los lugares de trabajo también se aplican: un emplazamiento no conforme genera reservas del CSE y un riesgo ante la jurisdicción laboral.
Antes de la decisión inmobiliaria, no después. Entregamos cuatro cosas: la auditoría del inmueble que ocupa (estado técnico, conformidad, capacidad real), un estudio de mercado discreto de su microsector, una comparativa cifrada quedarse-vs-irse sobre el coste global de ocupación, y una recomendación argumentada. La diferencia: estas cifras vienen de equipos que construyen, no de una hoja de cálculo. Sin compromiso, confidencial, independiente de cualquier arrendador.
Auditoría técnica del emplazamiento (acústica, térmica, instalaciones, conformidad), recuento de ocupación durante 20 días hábiles, entrevistas con responsables. Entregable: informe de 25 páginas con puntuación sobre 100 y lista de no conformidades R4214. Plazo de 3 semanas para una planta de 850 m².
Definición del programa objetivo: ratio de puestos, salas, espacios informales, superficie útil neta. Benchmark del mercado local e identificación de 4 a 6 alternativas inmobiliarias. Entregable: nota de encuadre y cuadro comparativo renovación frente a mudanza a 9 años.
Boceto de acondicionamiento sobre los dos escenarios seleccionados, presupuesto de obras del arrendatario por m² (horquilla de 800 a 1500 € sin IVA), simulación energética posrenovación, cálculo del punto de equilibrio. Entregable: expediente de decisión de 40 páginas presentado en COMEX con recomendación argumentada.
Pilotaje del escenario seleccionado como contratista general: negociación del contrato o acta de salida, planificación detallada de 12 semanas, coordinación de los oficios, recepción y levantamiento de reservas. Entregable: planta operativa a J+84 días y libro de mantenimiento para el facility manager.
"El comparativo cuantificado a 9 años desbloqueó la decisión en el COMEX. Renovamos negociando 14 meses de carencia y financiamos una renovación completa."
Es el momento adecuado. Una decisión preparada 18 a 24 meses antes del vencimiento le deja la palanca de negociación; preparada con prisas, la pierde.
El estudio de mercado es discreto y el diagnóstico queda entre nosotros. Nada sale, ni hacia un arrendador ni hacia sus equipos, hasta que usted lo decida.
El diagnóstico no sustituye su decisión, la equipa. Se lleva cifras defendibles, nos confíe o no la continuación.
Sí, mediante una adenda, a menudo a cambio de ampliar la duración firme. El diagnóstico le dice cuánto vale esa palanca en su caso.
No: impone una trayectoria de reducción del consumo, no una mudanza. Si el inmueble existente consume mucho, una rehabilitación pesada puede rivalizar con un traslado, que es justo lo que el diagnóstico cifra.
El trío de dirección general, dirección inmobiliaria y servicios generales, con el comité de empresa informado con antelación. Se lleva un expediente único que sirve para la decisión del comité de dirección.