Acompañamiento técnico en visita de planta

Una visita compromete decisiones de varios millones de euros sobre indicios rara vez analizados en caliente. Seis puntos condicionan la viabilidad del programa de oficinas:

• Altura libre útil bajo techo: 2,50 m mínimo bajo falso techo en virtud de las obligaciones reglamentarias aplicables a los locales de trabajo (artículo R4214-22), 2,70 m estructurales deseables para integrar CTA, rociadores y bandejas de cables.
• Trama de fachada: 1,35 m o 1,50 m condicionan la división en despachos cerrados y la profundidad de las salas de reuniones.
• Profundidad de planta: más allá de 18 m, la primera corona de iluminación natural ya no cubre el puesto, lo que repercute en la clase energética y el confort visual.
• Capacidad de la CTA: 25 a 30 m³/h por ocupante en oficinas francesas, valor objetivo habitual a contrastar con el reglamento sanitario departamental aplicable al emplazamiento.
• Conformidad ERP (edificio de pública concurrencia) o régimen de los locales de trabajo: calificación del edificio, caja de escalera, evacuación de humos, accesibilidad PMR del vestíbulo.
• DTA y amianto: un Expediente Técnico de Amianto incompleto bloquea cualquier obra de tabiquería (Código de la salud pública, artículos R1334-14 y siguientes).

Posición de Kytom, a diferencia del uso extendido en varios consultores: la altura bajo losa bruta indicada en el DTI del arrendador es un indicio engañoso. Lo que decide el programa es la altura libre bajo instalaciones tras el paso de la CTA, los rociadores y las bandejas de cables, es decir, 30 a 40 cm menos. Leer la altura en el DTI sin sondear el falso techo lleva a vender una planta de 2,70 m aparentes que entregará 2,35 m útiles, por debajo del umbral R4214-22.

Cuándo este acompañamiento NO está justificado: en plantas inferiores a 400 m² entregadas en estado de uso con expediente técnico del arrendador completo y acondicionamiento reutilizable, la auditoría de visita no aporta valor suficiente frente al coste de movilización. Lo mismo para las renovaciones de arrendamiento en plantas ya ocupadas por el arrendatario desde hace más de 3 años: el conocimiento de uso interno basta. El umbral de pertinencia se sitúa por encima de los 600 m² o en cuanto se plantea una transformación programática (densificación, salas cerradas adicionales, restauración en el emplazamiento).

Para el broker prescriptor: transformar la visita en decisión documentada, sin arriesgar el mandato

El oficio del broker no es leer una CTA ni interpretar un DTA, es asegurar la transacción y la relación con el arrendatario. Un arquitecto o un jefe de proyecto de Kytom acompaña la visita, equipado con el expediente técnico aportado por el arrendador cuando existe, un medidor láser y una guía de lectura de 6 puntos perfeccionada desde 2006. La misión se realiza en 60 a 90 minutos in situ y cubre 4 acciones técnicas:

1. Lectura de los planos: confrontación de las superficies comercializadas (SUBL) con las superficies útiles reales (SUN), localización de los pilares estructurales, las bajantes de aguas residuales y los conductos técnicos utilizables.
2. Sondeo de los falsos techos cuando el arrendador lo autoriza, para validar la altura libre, el estado de las instalaciones y la posible presencia de calorifugados con amianto.
3. Prueba del programa del arrendatario frente a la realidad de la planta: ratio objetivo 8 a 12 m²/puesto según densidad (referencia habitual del sector terciario), salas cerradas acústicamente (en espacio abierto, el nivel eficaz busca una atenuación espacial de 3 dB(A) por duplicación de distancia para los volúmenes superiores a 250 m³), espacio de restauración, sala de servidores.
4. Verificación reglamentaria flash: clasificación ERP, Código de trabajo, IGH (gran altura) en su caso, evacuación de humos, accesibilidad PMR.

Cada punto recibe una lectura binaria, tratable o bloqueante, con un orden de magnitud presupuestario si hay que prever obras del arrendatario. Para el broker, el valor no es el diagnóstico técnico en sí: es poder plantear al arrendador, en visita, las 6 preguntas que evitan una renegociación tardía o una retirada del arrendatario tras la LOI. La nota de entrega se remite en 48 horas, calibrada para el comité de inversión del arrendatario: 2 a 4 páginas que cubren la viabilidad del programa, los puntos de atención del arrendamiento, la conformidad reglamentaria (ERP, RGAA edificado, DTA, RE2020 si hay rehabilitación pesada), el presupuesto de acondicionamiento en EUR/m² SUBL y un calendario indicativo a 12 semanas.

Límite metodológico que hay que asumir: el sondeo de los falsos techos en visita es no destructivo y sigue siendo un indicio, no un diagnóstico. La validación definitiva del amianto exige una identificación previa a las obras realizada por un operador certificado, y la verificación estructural de las cargas de forjado exige una nota de cálculo de la oficina técnica de estructuras del arrendador. La nota de Kytom señala estas zonas de incertidumbre residual sin ocultarlas.

Marco comercial para consultores: movilización en 48 a 72 horas, 24 horas en París y Lyon

Brokers, asset managers y consultores inmobiliarios de empresa recurren a Kytom para transformar una visita en una decisión documentada. Hay tres formatos de colaboración disponibles:

• Presencia por media jornada facturada por unidad, para un expediente puntual sobre un activo premium.
• Tarifa anual que integra un volumen de visitas acompañadas, entregas y atención telefónica de 8h a 18h para el consultor.
• Misión ampliada cuando el arrendatario solicita, tras la visita, un estudio de programación detallado antes de la firma.

El plazo de movilización es de 48 a 72 horas hábiles en la mayoría de las plazas, reducido a 24 horas en París y Lyon en caso de visita urgente. La colaboración se enmarca en un convenio breve de 2 páginas que precisa tarifas, confidencialidad, exclusividad por operación y compromiso de neutralidad comercial frente al arrendatario. Nuestra lectura difiere de la práctica dominante de los despachos de diseño de espacios que acompañan las visitas del broker: Kytom no vende la misión de acondicionamiento en esta fase. La lectura sigue siendo neutral, el arrendatario elige después su dirección facultativa, lo que preserva la postura del broker prescriptor y evita cualquier conflicto de intereses sobre el mandato de transacción. Esta postura cuesta facturación a corto plazo, pero es la condición para que un broker renueve la colaboración en las siguientes operaciones.