Acondicionamiento de oficinas llave en mano, de principio a fin
Más allá de 5 gremios coordinados y 7 trámites reglamentarios, el contrato único es más barato que la dirección facultativa clásica entre un 12 y un 18 % en 850 m². El umbral no es la superficie, sino la complejidad de las interfaces. Kytom gestiona el diseño de oficinas terciarias mediante contrato único, desde la firma del arrendamiento hasta la entrega de llaves. Un jefe de proyecto coordina de 8 a 12 gremios, tramita de 7 a 12 procedimientos reglamentarios y garantiza el cumplimiento normativo (Code du travail R4213, NF S 31-080, ERP, PMR). Una parte importante de las obras se desarrolla en local ocupado, sin interrupción de la actividad. Plazo medio observado: 12 semanas para 850 m².
Un proyecto de diseño terciario suele movilizar de 8 a 12 proveedores: programador, arquitecto, oficina técnica de instalaciones, oficina técnica de estructuras, acústico, organismo de control, coordinador SPS, lotes técnicos, mobiliario, señalética, empresa de mudanzas, IT. Kytom concentra estos oficios bajo un único jefe de proyecto desde 2006. El cliente firma un contrato, dialoga con una sola persona y decide sobre un presupuesto consolidado. Las interfaces técnicas (climatización, gestión técnica del edificio, corrientes fuertes y débiles, rociadores) se tratan internamente, nunca se derivan al cliente. Esta integración blinda los hitos: las desviaciones de planificación de 3 a 6 semanas generadas por la coordinación en rastrillo se neutralizan desde la fase de estudios.
El acompañamiento integral en 3 etapas
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Un único responsable y tres instancias de seguimiento
El jefe de proyecto KYTOM asume la responsabilidad contractual de principio a fin: programación, diseño arquitectónico, ingeniería técnica, ejecución, mobiliario y entrega. La gobernanza del proyecto se apoya en 3 instancias estructuradas:
- Comité de dirección mensual: decisiones estratégicas, validación de hitos, seguimiento del presupuesto consolidado.
- Reunión de obra semanal: avance físico, resolución de puntos bloqueantes, coordinación entre lotes.
- Reporte financiero: comprometido, gastado, pendiente de comprometer, desviación respecto al presupuesto inicial, en un formato único.
La célula de proyecto y el riesgo de interfaz
El cliente nunca decide entre proveedores competidores: KYTOM asume el riesgo de interfaz. Para una planta de superficie media (superficie mediana tratada según observación de la cartera KYTOM 2022-2024), la célula de proyecto moviliza 1 jefe de proyecto, 1 jefe de obra, 1 arquitecto de interiores, 1 delineante y 1 comprador de mobiliario. Las oficinas técnicas de instalaciones, estructuras y acústica intervienen en régimen de subcontratación gestionada, no en relación directa con el cliente.
Lo que cuesta realmente la interfaz no asumida
Para el director financiero y el Asset Manager: lo que cuesta realmente la interfaz no asumida. En un proyecto de dirección facultativa clásica con 8 lotes separados, el cliente absorbe de 60 a 90 horas de coordinación interna a lo largo de 12 semanas (encuadre jurídico de los contratos, decisiones técnicas, gestión de litigios entre empresas). Valoradas al coste completo de un Office Manager o de un director inmobiliario (de 80 a 120 EUR/hora con cargas), esas horas representan de 4 800 a 10 800 EUR de carga oculta, sin contar el estrés organizativo ni el sobrecoste por retrasos. El contrato único transfiere ese riesgo al jefe de proyecto KYTOM: la diferencia de precio mostrada entre ambos formatos (del 3 al 5 % a favor de los lotes separados en el presupuesto bruto) se recupera desde la primera desviación de interfaz evitada.
Cuándo el contrato único no es la respuesta adecuada
Cuándo el contrato único no es la respuesta adecuada. Por debajo de 200 m² con un único lote dominante (por ejemplo, una renovación de pintura y moqueta sin intervención de climatización ni acústica), el contrato único encarece la estructura de costes: una licitación en 2 lotes separados resulta más rápida y entre un 8 y un 12 % más barata. Del mismo modo, un cliente que disponga de una dirección inmobiliaria robusta con sus propias oficinas técnicas internas puede preferir una misión de dirección facultativa clásica: el contrato único solo se justifica a partir de 5 gremios coordinados.
Posición contracorriente. La doxa del sector presenta el contrato único (design & build) como menos transparente que la dirección facultativa clásica separada. Nuestra lectura, tras más de 1200 operaciones entregadas desde 2006, difiere: la transparencia no depende del formato contractual, sino del reporte financiero. Un contrato único con lo comprometido, lo gastado y lo pendiente de comprometer publicados mensualmente es más legible que una dirección facultativa dividida en 8 contratos de obra cuyo desglose de precios (DPGF) solo consolida una oficina técnica externa pagada por horas.
