Open space: densidad, acústica y satélites bajo control
7 a 12 m² por puesto, calibrados según su actividad
Densifica por debajo de 10 m² por puesto para ganar en alquiler y, seis meses después de la entrega, sus equipos comerciales se refugian en los pasillos para hablar por teléfono. Es el punto ciego que Kytom corrige en la mayoría de las plantas open space que le confían desde 2006: la densidad se decidió sin acoplar el ratio m²/puesto, la inteligibilidad acústica regulada por la norma NF S31-080 de enero de 2006 que define los niveles y criterios de prestaciones acústicas para las oficinas y espacios asociados, y la malla de salas satélite. Nuestro equipo orquesta las tres variables de forma simultánea, desde el diagnóstico cuantificado hasta las mediciones de recepción, en 12 semanas entre la validación APD y la entrega llave en mano. Usted recupera un programa técnico contractual que formaliza el objetivo acústico de 35 a 40 dB(A), el ratio m²/puesto calibrado según la tasa de presencia real en flex office, y la matriz de phone-box, focus rooms y salas de reunión adaptada a sus actividades. El artículo R4214-22 acota la ventilación, la norma NF S 31-080 acota la acústica, y nuestra experiencia en 1200+ proyectos desde 2006 acota los arbitrajes económicos. Así es como procedemos, desde los umbrales en los que el método se aplica hasta los casos en los que le desaconsejamos emprenderlo.
sus ratios
Nuestro ratio objetivo en open space se sitúa entre 8 y 12 m² por puesto. En 300 m² útiles, dimensionamos de 25 a 37 puestos según la tipología de uso. Las oficinas compartidas de 2 a 4 personas pasan a 15 a 20 m² por puesto, para absorber las reuniones internas.
El artículo R4214-22 del Código de Trabajo acota el volumen de aire mínimo y la ventilación, en complemento de las normas de incendios ERP.
| Tipología | Superficie por puesto | Densidad 300 m² |
|---|---|---|
| Open space denso | 8 a 10 m² | 30 a 37 puestos |
| Open space confort | 10 a 12 m² | 25 a 30 puestos |
| Oficina compartida 2-4 | 15 a 20 m² | 15 a 20 puestos |
Las zonas de concentración silenciosas representan por lo general entre el 12 y el 18 % de la superficie útil, en complemento de las phone-box y focus rooms.
Donde tomamos partido: una parte de la profesión (brokers, asset managers) impulsa 7-8 m² por puesto como óptimo económico. En la práctica, en Kytom, en actividades con un fuerte componente telefónico (centros de llamadas, comerciales en emisión/recepción > 4 h/día), bajar de 10 m²/puesto degrada la inteligibilidad por encima de los umbrales acústicos admisibles, incluso con un tratamiento acústico de alta gama. La ganancia de alquiler aparente (1 a 2 m²/puesto, es decir, 450 a 900 EUR/puesto/año) queda anulada por el absentismo y la rotación constatados en los entornos de trabajo ruidosos. Recomendamos entonces 12 a 14 m² por puesto y una compartimentación en islotes de 6 a 8.
el marco
Tabiques acristalados borde a borde: encaje en galce continuo mínimo de 5 mm en los 4 lados, o 5 mm abajo y 10 mm arriba en 2 lados.
Nuestras entregas en plantas terciarias francesas siguen un marco acústico estabilizado a nivel interno. En planta terciaria francesa, buscamos de 35 a 40 dB(A) de ruido ambiente y un tiempo de reverberación TR inferior a 0,5 segundos.
Accionamos tres palancas en paralelo: El techo absorbente: placas minerales o techos metálicos perforados con coeficiente alfa w de 0,80 a 1,00, en el 70 a 80 % de la superficie de la planta. El mobiliario acústico: paneles verticales entre puestos (altura 1,40 a 1,65 m), bancos altos y mamparas de tela con índice alfa w superior a 0,60. La zonificación funcional: separación visual y acústica de las actividades ruidosas (teléfono, reunión informal) y de las zonas de concentración.
Las mediciones posteriores a la entrega se realizan a 1,20 m del suelo, en 5 a 8 puntos repartidos, según nuestro protocolo interno para oficina abierta con actividad de comunicación. Nuestros arbitrajes se apoyan en ábacos de molestia consolidados a nivel interno a partir de los referenciales profesionales disponibles.
Cuando el objetivo de 35 dB(A) no es alcanzable: bajo una altura libre inferior a 2,50 m, o si menos del 50 % de la superficie del techo puede recibir un absorbente (vigas vistas, conductos técnicos, techos saturados), recalibramos el objetivo a 40-45 dB(A) con compensación mediante compartimentación parcial. El coste marginal del último dB por debajo de 38 dB(A) crece de forma muy acusada, y se lo decimos antes de firmar.
sus ganancias
Malla de satélites para 100 puestos
La planta abierta ya no se sostiene sola. La presencia de salas satélite condiciona la productividad percibida, con una ganancia medida del 12 al 18 % en las tareas de concentración. Aplicamos una malla tipo para 100 puestos:
- Phone-box 1 persona: 10 a 12 unidades (1 por cada 8 a 10 puestos), aislamiento Dn,e,w superior o igual a 30 dB.
- Focus rooms 2 a 4 personas: 4 a 6 unidades para el trabajo concentrado en pareja.
- Salas de reunión 6 a 12 personas: 3 a 5 unidades, de las cuales al menos 1 cableada para videoconferencia.
- Espacios informales (cafetería, lounge): 0,8 a 1,2 m² por puesto.
El conjunto de satélites representa por lo general entre un cuarto y un tercio de la superficie útil; por encima, la planta cae en subdensidad económica y el alquiler por m² útil se desploma. Por debajo, las phone-box muestran una tasa de ocupación superior al 85 % en hora punta y vuelven a convertirse en un cuello de botella.
Método
- Diagnóstico e instrumentación
Visita técnica en 5 a 10 días laborables: levantamiento de mediciones, medición del TR en 5 a 8 puntos, recuento de puestos, cartografía sonora. Instrumentación de la tasa de presencia real durante 4 a 8 semanas (control de accesos o sensores). Entregable: nota de encuadre cuantificada y tasa de presencia medida, a contrastar con la declarada por RRHH. - Programa técnico contractual
Formalización de los ratios objetivo (8 a 12 m²/puesto según actividad), objetivo acústico de 35 a 40 dB(A) con tiempo de reverberación inferior a 0,5 s, malla de satélites (phone-box, focus rooms, salas de reunión), requisitos de ventilación en virtud del artículo R4214-22 y de iluminación. Este documento sirve de referencia contractual durante las 12 semanas siguientes. - Diseño APD y arbitrajes
Planos de acondicionamiento, elección de mobiliario acústico (alfa w superior a 0,60), tratamiento de techo (alfa w 0,80 a 1,00 en el 70 a 80% de la superficie), zonificación funcional de las actividades ruidosas y silenciosas. Validación del cliente sobre 3D y planos acotados antes del inicio de las obras. - Obras llave en mano
Coordinación de los gremios (acústica, electricidad, climatización, tabiques, mobiliario) hasta la entrega. Plazo indicativo de unas 12 semanas entre la validación APD y la entrega de llaves, según la complejidad de la planta. - Mediciones de recepción
Mediciones acústicas posteriores a la entrega a 1,20 m del suelo, en 5 a 8 puntos, sobre la base de un protocolo de oficina abierta. Acta contradictoria, subsanación de reservas, garantía de buena ejecución.
Preguntas frecuentes
¿Qué ratio de m² por puesto adoptar en un open space terciario francés?
Entre 8 y 12 m² por puesto según la tipología de uso, en coherencia con las prácticas sectoriales de dimensionamiento terciario. Dimensionamos típicamente de 25 a 37 puestos en 300 m² útiles: 8 a 10 m²/puesto en open space denso (back-office, proyecto), 10 a 12 m²/puesto en open space confort, 15 a 20 m²/puesto en oficina compartida de 2 a 4 personas. En actividades con un fuerte componente telefónico (comerciales, centros de llamadas), subimos a 12 a 14 m²/puesto para mantener el objetivo acústico de 35-40 dB(A). El ratio final depende de la tasa de presencia medida, no de la tasa declarada: la diferencia media del 25 al 35% condiciona el arbitraje entre puestos fijos y compartidos.
