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Análisis de flujos y circulaciones: equilibrar eficiencia y experiencia del usuario

Calibrar la densidad entre 1,2 y 1,8 m² por persona según la tipología

Por debajo del 18 % de circulaciones, se sitúa fuera del Código de Trabajo (R4216-8); por encima del 30 %, malgasta de 250 a 400 EUR/m²/año de alquiler sin contrapartida. El margen útil es estrecho, y la mayoría de las plantas auditadas por Kytom se sitúan fuera de él. La respuesta al calibrado densidad/fluidez se resume en tres referencias operativas: una ratio de superficie útil por persona entre 1,2 y 1,8 m² según la tipología de actividad, unas circulaciones dimensionadas entre el 18 % y el 30 % de la superficie útil, y unas anchuras reglamentarias fijadas por los artículos R4216-8 y siguientes del Código de Trabajo (0,80 m para 1 a 19 personas, 1,40 m de 20 a 100 personas, 1,80 m por encima). Un análisis de flujos previo recupera entre el 15 y el 25 % de superficie no productiva y evita la mayor parte de las correcciones posteriores a la entrega constatadas en los proyectos no auditados. Kytom estructura este análisis en cuatro fases a lo largo de 12 semanas, articuladas con el diseño de mobiliario en Design & Build integrado.

El calibrado densidad/fluidez se apoya en cuatro variables que Kytom mide en la fase de auditoría. Los picos de afluencia aparecen en las entradas de 8:30-9:15, las pausas de comida de 12:00-14:00 y las salidas de 17:30-18:30, con amplitudes que alcanzan 4 veces la afluencia media. La combinación de sedentarios/itinerantes modifica los umbrales: una planta con un 60 % de puestos flexibles tolera una densidad un 15 % superior a la de una planta íntegramente asignada. Las restricciones de evacuación derivadas del Código de Trabajo (R4216-8 y siguientes) imponen anchuras mínimas no negociables. Por último, las zonas de convergencia, ascensores, aseos, puntos de café, salas de reunión, concentran el 70 % de los conflictos de flujo detectados en la fase de auditoría.

| Tipología de actividad | Ratio superficie útil/persona | Porcentaje de circulaciones |
|—|—|—|
| Terciario administrativo | 1,2 a 1,4 m² | 18 a 22 % |
| Actividad comercial, ventas | 1,4 a 1,6 m² | 20 a 25 % |
| Entorno creativo, I+D | 1,6 a 1,8 m² | 25 a 30 % |

Estos márgenes se apoyan en los proyectos llevados a cabo por la red de agencias desde 2006 y se reajustan cada año según los usos realmente observados. Después se ajustan a cada tipología de planta, de superficie y de nivel de acabado.

Nuestra lectura difiere del discurso dominante que empuja hacia la densificación máxima. En las plantas que auditamos, los emplazamientos ajustados a 1,2 m² presentan una tasa de ocupación real entre un 12 y un 18 % inferior a la de los emplazamientos a 1,5 m², porque los colaboradores desplazan sus reuniones informales al exterior y huyen de los espacios abiertos saturados. El m² ahorrado sobre el plano se paga en m² de salas de reunión adicionales y en dispersión. La densidad óptima desde el punto de vista económico casi nunca es la densidad máxima desde el punto de vista técnico.

¿Qué ratio de circulación hay que respetar para cumplir con el Código de Trabajo?

El artículo R4216-8 fija las anchuras mínimas: 0,80 m para 1 a 19 personas, 1,40 m de 20 a 100 personas, 1,80 m por encima. En porcentaje de superficie, del 18 al 30 % de circulaciones según la tipología (18 a 22 % en terciario administrativo, 25 a 30 % en entorno creativo). Por debajo del 18 %, se queda fuera de los márgenes reglamentarios.

¿Cuánto cuesta un análisis de flujos y qué ROI cabe esperar?

Cuente entre 25 y 40 KEUR para una planta de 800 a 1 500 m², según la complejidad del edificio y el nivel de detalle esperado. El retorno se refleja en el alquiler: una planta reducida por debajo del 30 % de circulaciones libera de 250 a 400 EUR/m²/año que hoy se pierden. En las plantas que auditamos, los emplazamientos ajustados a 1,5 m² ganan entre un 12 y un 18 % de tasa de ocupación real frente a los emplazamientos densificados a 1,2 m².