Un acondicionamiento supone de 800 a 1500 euros sin IVA/m². Esta guía cuantifica las palancas de ROI — superficies, absentismo, energía — y estructura un business case defendible ante el comité, para el ocupante y el propietario.
«Cómo justifico la inversión ante el comité»
Un puesto de trabajo vacante representa de 8 000 a 12 000 euros al año, incluidos los gastos inmobiliarios. En una planta de 100 puestos ocupada al 50 %, la pérdida anual supera los 400 000 euros. Sin un diagnóstico de ocupación, el sobredimensionamiento pasa inadvertido y lastra la rentabilidad operativa.
El coste de los trastornos musculoesqueléticos y del estrés vinculados a un entorno inadecuado alcanza los 13 500 euros al año y por empleado. Una tasa de absentismo del 7 %, frente al 4 % de media en el sector terciario, refleja una señal de alerta que el comité no puede ignorar.
El decreto terciario impone una reducción del consumo de energía final de al menos un 40 % en 2030 con respecto a 2010 para el parque terciario. Un edificio no conforme se expone a una publicación en Légifrance y a sanciones. La normativa regula además la ergonomía y la seguridad en el trabajo, dos partidas habitualmente infravaloradas en los business cases iniciales.
Kytom construye un business case operativo, defendible en comité, articulado sobre tres palancas cuantificadas: densificación razonada (ahorro del 15 al 25 % de superficie), atractivo como empleador (reducción de la rotación medida por RR. HH.) y rendimiento energético alineado con el objetivo normativo de -40 % de consumo en 2030 con respecto al año de referencia. Presentes desde 2006 con 11 agencias en Francia y España, nuestros jefes de proyecto han entregado más de 1200 acondicionamientos y calibran el ROI sobre referencias sectoriales verificables. Cada hipótesis está documentada, cada euro invertido vinculado a un indicador. La dirección inmobiliaria obtiene un expediente listo para arbitrar, y el directivo un relato financiero sólido que integra amortización contable, ahorros de explotación y creación de valor en RR. HH. Este modelo sirve también a propietarios, patrimoniales y gestores de activos: el business case ilumina la valorización de un activo terciario tras las obras, el interés de una planta entregada llave en mano para acelerar la comercialización, o el rendimiento locativo de un activo reconvertido. Nuestros equipos dedicados a la gestión de activos aplican el mismo rigor financiero del lado del arrendador.
Auditoría de ocupación durante 2 a 3 semanas, medición de las tasas de presencia por zona, entrevistas con RR. HH. y áreas de negocio. Entregable: nota de encuadre cuantificada que integra el coste inmobiliario actual por puesto, los indicadores de absentismo y un benchmark sectorial de referencia.
Construcción de un modelo financiero a 5 años: CAPEX de acondicionamiento, OPEX evitados, ahorros de superficie valorados al precio de mercado Cushman & Wakefield. Entregable: hoja de cálculo defendible en comité, escenarios bajo/medio/alto, sensibilidades testadas sobre la tasa de ocupación y la inflación.
Anteproyecto detallado con planos, elección de mobiliario (gamas profesionales tipo Vitra o Herman Miller como referencia técnica), cuantificación conforme a los estándares Qualibat. Entregable: DCE consolidado, planificación a 12 semanas, hipótesis medioambientales adoptadas según la ambición arbitrada con la dirección inmobiliaria (nivel de rendimiento energético, calidad del aire interior, elección de materiales bajos en carbono).
Ejecución de las obras, recepción y, después, medición post-ocupación a los 6 y 12 meses: encuesta de satisfacción, tasa de ocupación real, consumos energéticos. Entregable: informe de ROI contrastado con las hipótesis iniciales, base de arbitraje para las fases siguientes de la cartera inmobiliaria.
«El modelo financiero de Kytom transformó un asunto emocional en un arbitraje racional. El comité validó en 30 minutos un presupuesto de 1,1 millones de euros, sobre la base de una amortización a 28 meses.»
Un proyecto bien encuadrado se amortiza en 2 a 3 años. Las palancas son la densificación (15 a 25 % de m² ahorrados), el descenso del absentismo (2 a 4 puntos) y los ahorros energéticos (hasta un 30 %) alineados con las obligaciones normativas aplicables al parque terciario.
Se valora el descenso de la rotación, cuyo coste de sustitución se estima en 9 meses de salario, y la reducción del absentismo, evaluada en 13 500 euros por empleado y año. Estas dos partidas representan a menudo el 40 % del ROI total.
Los ratios observados se sitúan entre 10 y 14 m² por empleado en flex office, frente a los 18 a 22 m² en puesto asignado. El arbitraje depende de la tasa de presencia real medida y de la cultura directiva validada con RR. HH. antes del encuadre presupuestario.
Para un patrimonio destinado al alquiler o a la reventa, sí: se observa una prima de alquiler del 7 al 11 % en los activos certificados. Para un ocupante puro, el arbitraje se juega en las obligaciones normativas de reducción de los consumos energéticos del parque terciario y en la marca de empleador.
Presentar tres escenarios cuantificados (bajo, medio, alto), documentar cada hipótesis con referencias sectoriales y datos de mercado terciario, y proponer un hito de medición post-ocupación a los 12 meses. El comité arbitra sobre cifras, no sobre intenciones.
Cuente con 12 semanas de obra tras la validación del DCE, precedidas de 6 a 10 semanas de programación y diseño. Es decir, de 4 a 6 meses entre la decisión del comité y la instalación efectiva de los equipos en las nuevas plantas.
Las palancas difieren: donde el ocupante valora superficies ahorradas, absentismo y energía, el propietario razona en valor locativo, velocidad de comercialización y prima sobre un activo puesto a los estándares del mercado. La mecánica del business case es la misma — hipótesis documentadas, escenarios cifrados, hito de medición. Nuestros equipos de gestión de activos construyen este apartado arrendador en espejo del expediente del ocupante.