BREEAM, WELL, HQE oficinas: ¿qué sello medioambiental elegir? Método, costes, plazos y ROI para dirección inmobiliaria y directivos. Guía decisional Kytom.
¡Queremos conseguir el sello!
Un proyecto certificado iniciado tardíamente cuesta entre un 8 y un 12 % más que la misma operación enmarcada desde el boceto inicial, según los retornos del mercado terciario. Rehacer tabiques, recalibrar el sistema de gestión técnica del edificio o repetir las mediciones acústicas tras la entrega encarece la factura entre 30 y 80 euros sin IVA/m² de forma innecesaria.
Sin un objetivo de calidad del aire interior formalizado en el pliego de condiciones, este parámetro rara vez se mide. Un aire degradado se asocia a un aumento del 20 % de los trastornos cognitivos en el puesto. Para la dirección de RR. HH., la marca de empleador pierde de 2 a 3 puntos en las encuestas realizadas a perfiles directivos.
Un activo terciario no certificado sufre una rebaja del alquiler estimada entre un 5 y un 10 % en el segmento prime. La falta de declaración reglamentaria de los consumos energéticos expone a una multa de 7500 euros y a una publicación pública en el sitio oficial, algo grave de cara a los inversores.
Kytom enmarca el objetivo del sello desde la fase de programa, antes de cualquier elección de mobiliario o de tabiquería. Nuestros equipos cruzan las exigencias de los principales referenciales medioambientales y de calidad de uso con las condiciones reales medidas in situ, con sensores de CO2, lux y dB como apoyo. Presentes en 11 agencias en Francia y España, hemos acompañado a más de 1200 clientes desde 2006, entre ellos sedes terciarias de 850 m² de media. Para la dirección inmobiliaria, entregamos un expediente listo para el evaluador, integrado en el calendario de obras, sin alargar el plazo de 12 semanas. Para el directivo, cuantificamos la diferencia de coste entre 2 niveles de sello antes de la decisión.
Auditoría del edificio, del contrato de arrendamiento verde y de los consumos OPERAT en 3 años. Medimos el aire interior, la acústica y la iluminación en 5 a 10 puntos tipo. Entregable: matriz de puntuación medioambiental y de calidad del edificio, con desviaciones cuantificadas respecto al objetivo previsto.
Taller de decisión con la dirección inmobiliaria y el directivo. Comparamos los niveles Pass, Good, Very Good o Excellent del referencial medioambiental, así como los niveles Silver o Gold del referencial de salud y bienestar. Entregable: nota de encuadre validada, presupuesto por nivel, beneficios esperados sobre el valor del activo y la marca de empleador.
Diseño arquitectónico y técnico orientado a los créditos objetivo: materiales bajos en carbono, ventilación, biofilia, accesibilidad RGAA. Coordinación con un evaluador acreditado habilitado para los referenciales medioambientales previstos. Entregable: expediente APD certificable, planos, pliego de prescripciones técnicas y presupuesto estimado, listos para la licitación de empresas.
Dirección de obra, controles de calidad del aire, pruebas acústicas y commissioning. Elaboramos el expediente de pruebas, fotos, fichas técnicas, actas, y acompañamos la auditoría final. Entregable: certificado emitido, plan de gestión posterior a la entrega y reporting anual para el contrato de arrendamiento verde.
La ambición era alcanzar un nivel de certificación medioambiental Very Good sin retrasar la entrega. El expediente se enmarcó desde el APS, se cumplió el plazo y se aseguró la refinanciación del activo.
Los referenciales de origen anglosajón tranquilizan a los inversores internacionales y respaldan la valorización prime. El referencial francés de alta calidad medioambiental habla al mercado nacional y al decreto terciario. Los referenciales centrados en la salud de los ocupantes apuntan, por su parte, al confort, la calidad del aire y el bienestar en el puesto de trabajo. Para un activo arrendado a varios arrendatarios, una certificación de explotación reconocida internacionalmente sigue siendo la más líquida.
Para una sede terciaria nueva o renovada, apuntar a un nivel de certificación medioambiental elevado pero no máximo constituye el óptimo coste-valor. Una certificación orientada al bienestar de los ocupantes complementa cuando la marca de empleador es estratégica. Más allá, el sobrecoste aumenta de un 40 a un 60 % por cada nivel adicional.
No. Una certificación de sistema de gestión medioambiental se refiere a la organización, no al rendimiento del edificio. Los inversores y brokers exigen un sello de edificio referido al activo en sí, como complemento del enfoque organizativo, con el fin de cualificar sus características técnicas y medioambientales.
Sí, varios referenciales de certificación en explotación permiten esta valorización. El diagnóstico dura de 4 a 6 semanas, y el 70 % de los créditos se obtienen sin obras pesadas, formalizando la gestión, el seguimiento de los consumos energéticos y la calidad del aire medida.
Un sello medioambiental estructura la trayectoria -40 % a 2030 impuesta por el decreto eco-energie-tertiaire. Los indicadores recopilados durante la certificación alimentan directamente la plataforma nacional de seguimiento, lo que asegura la declaración anual obligatoria.
La dirección de la certificación representa de un 2 a un 4 % del presupuesto de obras, honorarios del evaluador incluidos. Para un proyecto de 850 m², calcular entre 25000 y 45000 euros sin IVA, amortizados por la valorización del alquiler y la prima de seguro reducida.