Su firma arquitectónica, entregada al milímetro
Auditoría EXE validada en 5 días hábiles
En 1200 operaciones terciarias entregadas desde 2006, el 70% de las desviaciones de ejecución nacen entre el DCE (expediente de licitación francés) y la orden de servicio (OS), no en la obra. Este es el punto ciego de la dirección de obra terciaria: el detalle altimétrico que se omite en la reunión de síntesis, la unión suelo-pared decidida por el oficio con más prisa, el índice Rw negociado a la baja para ajustar un presupuesto de climatización. Nuestra lectura del oficio diverge aquí de la doctrina profesional: la auditoría EXE (estudios de ejecución) no es una formalidad de relectura, es el único momento en que la intención arquitectónica puede bloquearse contractualmente. El terciario constituye nuestro único terreno: despachos cerrados, plantas diáfanas, salas de reunión, coworking. El arquitecto conserva su firma, su cliente y sus honorarios, Kytom asume la ejecución sobre cuatro ejes: auditoría EXE, coordinación TCE, conformidad reglamentaria, preservación de la firma hasta el acta de recepción.
Nuestros jefes de proyecto auditan los planos EXE antes de su validación, detectan las desviaciones de despiece, las uniones imposibles y los espesores incompatibles con las CTA previstas. Tres niveles de control estructuran esta revisión técnica:
- Coherencia dimensional: altimetrías de falsos techos, descuelgues de vigas, pasos de conductos, alturas bajo obstáculo conformes al Código del trabajo (artículo R4214-22).
- Acústica de tabiques: verificación de los índices Rw, objetivo de Rw = 32 dB mínimo entre despachos cerrados, Rw ≥ 38 dB para las salas de dirección.
- Compatibilidad de fluidos y corrientes: trazados de climatización, corrientes fuertes y débiles, GTB, GTC, rociadores.
Posición contracorriente asumida sobre el arbitraje acústico: la profesión baja con demasiada facilidad el Rw de los despachos cerrados a 30 dB para absorber un sobrecoste de tabique. En la práctica, en nuestra cartera, un Rw de 32 dB mínimo sigue siendo el umbral por debajo del cual el retorno de los empleados sobre la inteligibilidad de la palabra se degrada sensiblemente, con independencia del tratamiento absorbente del techo. Mantenemos esta posición en el arbitraje, aunque ello implique proponer una variante de tabique más económica en lugar de una degradación del índice.
Cuando se impone un arbitraje, proponemos de 2 a 4 variantes argumentadas con impacto en coste y plazo cuantificado, en lugar de una decisión unilateral. La recepción se hace con su mirada, no en contra de ella. El plazo de auditoría EXE alcanza generalmente los 5 días hábiles en las operaciones inferiores a 2.000 m², con retorno formalizado en un informe visado. En las operaciones superiores a 5.000 m² o que incluyen un lote de climatización de caudal variable complejo, ampliamos voluntariamente el plazo a 10-12 días hábiles. Por debajo de 300 m² en planta nueva entregada en bruto, la auditoría EXE estructurada pierde su interés económico: basta un simple visado técnico de media jornada, y facturar una auditoría completa supondría un sobrecoste injustificado.
Coordinación TCE: 12 oficios dirigidos por un interlocutor único
Tabiquería, falsos techos, suelos blandos y duros, corrientes fuertes y débiles, climatización, fontanería, GTB, acústica, seguridad, mobiliario integrado, señalética, zonas verdes interiores: orquestamos el conjunto. Un coordinador único sincroniza las intervenciones, anticipa los conflictos altimétricos y controla los ensayos COPREC.
| Partida coordinada | Referencial | Entregable contractual |
|---|---|---|
| Tabiques y carpinterías | DTU / 25.42 | Acta acústica Rw |
| Falsos techos | DTU | Plano de despiece firmado |
| Electricidad corrientes fuertes | NF C 15-100 | Informe CONSUEL |
| Climatización | DTU | Ensayos COPREC, equilibrado |
| Seguridad contra incendios | Código del trabajo R4227 | Acta de la comisión |
Para el arquitecto socio, el reto profesional es la trazabilidad de la firma: un DOE conforme con actas en regla protege su responsabilidad decenal en el sentido del artículo 1792 del Código civil sobre la parte de concepción que le sigue siendo imputable, con independencia de la ejecución. Informes semanales cada viernes, visitas conjuntas planificadas cada 15 días, punto presupuestario mensual e interlocutor único sobre los anexos: el ritmo se mantiene previsible hasta el levantamiento de reservas.
Límite del modelo de coordinador único: en operaciones multisede simultáneas de más de 4 emplazamientos en paralelo, el coordinador único se satura y la coordinación pierde reactividad. En ese caso, pasamos a una pareja de coordinador sénior más coordinador júnior dedicado, con un impacto en honorarios asumido. El modelo de 12 lotes TCE coordinados deja igualmente de ser pertinente por debajo de 150 m² con menos de 5 oficios movilizados: la empresa general clásica resulta más económica, y así lo indicamos en la fase de encuadre.
Conformidad reglamentaria: 6 expedientes de tramitación cubiertos en paralelo
La tramitación administrativa concentra una parte creciente del riesgo operativo. Para el arquitecto, el reto no es el expediente en sí, sino el plazo de tramitación que recae sobre la cuenta proporcional y grava los honorarios de la fase DET (dirección de la ejecución de obra). Kytom asegura cada autorización elaborando directamente los expedientes, dejando al arquitecto el control de la concepción gráfica y programática. Los seis expedientes cubiertos de forma estándar:
- Licencia de obras o declaración previa (Código de urbanismo L421-1).
- Autorización ERP (edificio de pública concurrencia) (edificio de pública concurrencia) (quinta categoría principalmente, paso por la comisión de seguridad incluido).
- Conformidad IGH (gran altura) (gran altura) en su caso, con coordinación SSI según el decreto del 30 de diciembre de 2011.
- Accesibilidad PMR (decreto del 8 de diciembre de 2014, certificado final firmado por organismo acreditado).
- RE2020 para las operaciones afectadas, cálculos Bbio y Cep transmitidos con los certificados PC.
- Inspecciones previas a las obras: amianto (Código de salud pública R1334-29-5) y plomo si la edificación es anterior a 1949.
Las agencias Kytom trabajan con organismos de control acreditados (Apave, Bureau Veritas, Socotec) y coordinadores SPS de nivel 1 y 2. El arquitecto conserva la responsabilidad de concepción, Kytom asume la tramitación y el seguimiento de las comisiones, sin delegación de firma.
Cuándo no se justifica la gestión de los 6 expedientes en paralelo: en una operación en emplazamiento ocupado sin modificación de fachada, sin cambio de uso y sin superar el umbral ERP de quinta categoría, solo hay 1 o 2 expedientes que tramitar realmente. Vender un paquete de 6 expedientes sería entonces un trámite administrativo inútil. Lo señalamos en una nota de encuadre y solo facturamos las gestiones reales.
Marco B2B: honorarios del arquitecto preservados, contrato Kytom separado
El arquitecto que confía una operación a Kytom conserva su cliente, su firma y sus honorarios completos. Nuestro contrato técnico es independiente, firmado directamente entre la propiedad y Kytom, sin interferencia en la misión de dirección de obra. Tres principios estructuran esta relación:
- Sin captación de cliente: ninguna solicitud comercial a la propiedad fuera del perímetro de obras confiado, cláusula contractualizada.
- Visibilidad de la concepción: su nombre aparece en los informes, en los carteles de obra y en las comunicaciones de entrega.
- Referenciación cruzada: operaciones entregadas presentables en sus referencias, fotos profesionales facilitadas.
Reencuadre profesional para la agencia de arquitectura socia: la verdadera variable económica de una misión terciaria no es la tasa de honorarios mostrada, sino el coste oculto de la fase DET en una operación conflictiva. Una misión DET que se desvía 3 meses absorbe el equivalente al 8-12% de honorarios complementarios no facturables. Al externalizar la ejecución a Kytom, la agencia asegura su margen en la fase de concepción, allí donde su valor añadido sigue siendo el menos sustituible.
Preguntas frecuentes
¿Conserva el arquitecto la firma y los honorarios completos de su misión?
Sí, íntegramente. El contrato Kytom se firma directamente entre la propiedad y Kytom, independiente de su misión de dirección de obra. Usted conserva su cliente, su nombre en los soportes del proyecto y sus honorarios de concepción sin reducción. Una cláusula contractualizada prohíbe toda solicitud comercial fuera del perímetro de obras confiado.
¿Cuál es el plazo estándar de auditoría EXE en una operación terciaria de 1.500 m²?
5 días hábiles de media para las operaciones inferiores a 2.000 m², sobre la base de nuestra experiencia reciente. Por encima de 5.000 m² o con un lote de climatización de caudal variable complejo, el plazo se amplía a 10-12 días hábiles. Por debajo de 300 m² en planta nueva en bruto, un visado técnico de media jornada sustituye a la auditoría completa.
¿Interviene Kytom también en la concepción arquitectónica?
No. El perímetro de Kytom arranca en la auditoría EXE y se detiene en el acta de recepción con el levantamiento de reservas. La concepción gráfica, programática y la firma arquitectónica siguen siendo asumidas íntegramente por la agencia de arquitectura socia. Esta frontera nítida protege la responsabilidad de cada uno en el sentido del artículo 1792 del Código civil.
¿Cómo se gestiona un arbitraje técnico desfavorable a la intención arquitectónica?
Formalizamos de 2 a 4 variantes argumentadas con impacto en coste y plazo cuantificado, transmitidas al arquitecto antes de la decisión. En los arbitrajes estructurantes como el índice Rw de los tabiques o las altimetrías de falsos techos, mantenemos una posición técnica documentada en lugar de aceptar una degradación por defecto presupuestario. La decisión final corresponde a la pareja arquitecto más propiedad.
¿Es válido el modelo Kytom para todas las operaciones terciarias?
No. Por debajo de 150 m² con menos de 5 oficios movilizados, la empresa general clásica resulta más económica y así lo indicamos en el encuadre. En operaciones multisede simultáneas de más de 4 emplazamientos, pasamos a una pareja de coordinador sénior más júnior dedicado, con un impacto en honorarios asumido. Despachos cerrados, plantas diáfanas, salas de reunión y coworking constituyen nuestro núcleo objetivo.
