Ejecución integral de obra para arquitectos, su proyecto controlado hasta la entrega de llaves

El alcance integral en una oficina terciaria francesa cuenta habitualmente con 15 lotes, a veces más en obras complejas: tabiquería, suelos, techos, electricidad, climatización, fontanería, corrientes débiles, gestión técnica del edificio, carpintería interior, señalética, mobiliario integrado, pintura, cerrajería, acristalamiento, limpieza final.

Kytom internaliza la dirección y contrata directamente a las empresas seleccionadas, sin niveles de subcontratación ocultos.

• Encuadre técnico antes de firmar cada lote, sobre la base de su proyecto de licitación.
• Revisión de conformidad lote por lote, cruzada con sus planos de ejecución y pliegos técnicos.
• Seguimiento por fases con un interlocutor único de obra, sin cadena de correos que arbitrar.
• Recepción lote por lote antes de la recepción general, con operaciones previas a la recepción consolidadas.

Las oficinas de Kytom comparten una bolsa de empresas cualificadas Qualibat. Cada lote queda trazado contractualmente entre Kytom y la empresa adjudicataria. La fasificación por planta libera zonas tampón para mantener la ocupación en obra ocupada; en una planta de 1 000 m², nuestra experiencia sitúa generalmente este plazo en torno a doce semanas.

Posición contracorriente frente al dogma de la empresa general. El sector suele presentar la empresa general y la dirección integral coordinada como dos modelos equivalentes a elegir. Nuestra lectura difiere: en terciario de acondicionamiento, la empresa general añade un margen del 8 al 12% sobre los lotes que de todos modos subcontrata, mientras que la dirección integral en contratación directa devuelve ese margen al presupuesto. Aun así, el contrato único integral no es universal.

Cuándo el contrato único integral no es la respuesta adecuada. La dirección integral pierde su interés en operaciones de pequeña superficie con un número de lotes limitado: la prima de coordinación supera entonces el ahorro de plazo. En un proyecto donde el estudio dispone de una célula de coordinación interna ya dotada, la duplicación crea una zona gris contractual. En operaciones con fuerte componente estructural o de fachada, donde los oficios representan menos del 40% del presupuesto, un contrato con empresa general resulta más lineal.

Acústica conforme a los requisitos reglamentarios sobre la corrección acústica de los locales de trabajo, con conformidad trazada

Para el estudio mandatario, la carga documental es el verdadero asunto de responsabilidad. En caso de un control posterior o de litigio sobre una prescripción, lo que protege al arquitecto es el expediente final de obra y las DAP con fecha y hora, no el acta de obra. Kytom no devuelve esta carga a la dirección facultativa de proyecto: la célula técnica verifica cada hipótesis reglamentaria antes de la ejecución y luego tramita las autorizaciones residuales (declaración previa, autorización de obras en establecimiento de pública concurrencia de quinta categoría, expediente de accesibilidad para personas con movilidad reducida). La gestión de las molestias acústicas y del polvo es objeto de un protocolo firmado con el cliente final, lo que evita arbitrajes derivados al estudio durante la ejecución.

Referenciales aplicados en las operaciones con arquitectos socios:

1. Acústica de los espacios de trabajo. Las carpinterías interiores entre despachos cerrados o salas de reunión alcanzan un Rw superior o igual a 32 dB en nivel estándar, y un Rw superior o igual a 38 dB en dirección, conforme a los valores objetivo adoptados para los niveles corriente y de alto rendimiento.
2. Marco reglamentario Título I R4211 a R4217 para iluminación, ventilación y seguridad de los lugares de trabajo.
3. RE2020 en las operaciones sujetas, con DAP trazada por material.

Las clasificaciones al fuego quedan archivadas, el expediente final de obra se entrega completo en la entrega, dentro de los plazos acordados contractualmente con el estudio mandatario. El expediente final permite a su estudio justificar las decisiones de prescripción en caso de control.

Límite documental. El expediente final consolidado de Kytom no sustituye al expediente de intervenciones posteriores sobre la obra ni al expediente de licencia modificada si la naturaleza de las obras lo exige: en operaciones de pública concurrencia de primera a cuarta categoría, o en caso de modificación de la estructura portante, la tramitación reglamentaria sigue recayendo en el estudio mandatario. El protocolo de molestias acústicas también pierde pertinencia en obra totalmente desocupada: está calibrado para obra ocupada.

Anteproyecto definitivo o proyecto de licitación cerrado, dos modalidades de compromiso con su firma preservada

Para el estudio socio, la cuestión no es Kytom frente a un competidor: es design assist frente a ejecución estricta. El acierto en la modalidad de asociación determina el cumplimiento presupuestario mucho más que la elección del ejecutor. Kytom nunca cortocircuita al arquitecto mandatario. Sus visados siguen siendo contractuales, su coordinación de estudio respetada si existe, sus actas de obra visadas. La remuneración de su estudio no es objeto de arbitraje: Kytom nunca factura al cliente final eludiendo su encargo.

Conviven dos modalidades de asociación.

• Design assist en fase de anteproyecto definitivo. Nos integra antes de cerrar el proyecto de licitación. Kytom aporta una lectura de coste, plazo y viabilidad sobre los arbitrajes técnicos, lo que asegura el presupuesto envolvente antes del contrato de obra. Sus prescripciones siguen siendo sus prescripciones.
• Ejecución estricta sobre proyecto de licitación cerrado. El expediente está cerrado, Kytom responde, contrata y ejecuta sin renegociar la intención. Las eventuales variantes pasan por su visado.

La red de oficinas cubre Francia y España, lo que permite alinear un director local con la sede de su cliente multisede. El reflejo acertado consiste en asociar a Kytom en fase de anteproyecto definitivo, para asegurar presupuesto y calendario antes de cerrar el expediente.

Cuándo el design assist no es pertinente. A diferencia del uso extendido que presenta el design assist como universalmente preferible, nuestra lectura es más matizada: la modalidad resulta contraproducente si el estudio ya ha cerrado su anteproyecto definitivo con una célula de economista interna o una oficina técnica independiente. Volver a jugar los arbitrajes genera fricción sin ganancia presupuestaria. También pierde su interés en concurso público formalizado, donde las reglas de concurrencia prohíben toda preasociación de la empresa de ejecución. En ambos casos, la ejecución estricta sobre proyecto de licitación cerrado sigue siendo la modalidad por defecto. La duración de la relación con nuestros estudios socios recurrentes supera de media los seis años, lo que refleja una colaboración inscrita en el largo plazo.