Equipo Reconversión

Diagnóstico de obsolescencia terciaria: proteger el valor de sus activos antes de 2030

1000 millones de m² bajo presión: ¿está su activo del lado correcto?

Un activo terciario de la región de Île-de-France anterior a 2005 que no cumpla la trayectoria OPERAT -40 % a 2030 se expone a una depreciación significativa de su valor de tasación. Para un asset manager, el diagnóstico de obsolescencia no es una auditoría técnica: es un instrumento de gestión del valor de mercado, oponible en comité de inversión. El método Kytom, desde 2006, cruza cuatro dimensiones: obsolescencia técnica, conformidad normativa (OPERAT, BACS), atractivo de uso y rendimiento energético en el sentido de la directiva EED. El objetivo es único: producir una puntuación de obsolescencia cuantificada para decidir entre reposicionamiento, reestructuración de gran envergadura o venta, sobre activos cuya superficie media auditada se sitúa en 850 m². Entregable: informe de 40 a 60 páginas producido en 6 a 8 semanas.

El parque terciario francés representa cerca de 1000 millones de m² (ADEME, Chiffres-clés du bâtiment 2023, p.12), de los cuales el 75 % se construyó antes de 2000. El decreto terciario impone, a través de la plataforma OPERAT (ADEME), una trayectoria cuantificada respecto a un año de referencia posterior a 2010.

| Plazo | Reducción del consumo energético |
|—|—|
| 2030 | -40 % |
| 2040 | -50 % |
| 2050 | -60 % |

Los activos no conformes pasan mecánicamente a ser stranded assets: invendibles, subarrendados, depreciados. En nuestra cartera reciente en Île-de-France, la vacancia resulta claramente más persistente en los inmuebles anteriores a las últimas generaciones RT que en los activos nuevos o rehabilitados.

Tres retos estructuran la demanda de los asset managers:

Financiero: proteger el valor de tasación y la liquidez de salida.
Normativo: anticipar OPERAT, BACS (decreto del 20 de julio de 2020), auditoría energética reglamentaria y taxonomía verde europea.
Arrendaticio: captar la demanda de los arrendatarios que exigen BREEAM In-Use, HQE Exploitation (Certivea) o WELL (IWBI) para firmar un contrato de arrendamiento 6/9 años.

¿Cuál es el plazo de un diagnóstico de obsolescencia sobre un activo terciario en Île-de-France?

Kytom prevé de 6 a 8 semanas entre la recopilación documental y la entrega del informe final, integradas en un plazo medio de proyecto de 12 semanas que incluye las decisiones en comité de inversión. La auditoría de campo moviliza a 3 expertos (arquitecto, fluidos, usos) durante 1 a 2 días según la superficie. El entregable, un informe de 40 a 60 páginas, está concebido para seguir siendo oponible ante los órganos de decisión.