Equipo Reconversión

Estudio de viabilidad de reconversión de oficinas: asegure su decisión antes del capex

1000 millones de m² de parque terciario: los límites de su decisión

De 400 a 1800 €/m² de capex comprometidos con base en la intuición de un asset manager: esa es la desviación típica de error que produce una reconversión lanzada sin una viabilidad estructurada. El decreto terciario (-40 % en 2030, dispositivo OPERAT ADEME) hace que esta decisión sea inaplazable, pero la doxa del sector sigue tratándola como una auditoría técnica. Nuestra lectura difiere: el estudio de viabilidad para reconversión de oficinas es ante todo una herramienta de comité de inversión, no un entregable de arquitecto. Kytom lo estructura en 6 a 8 semanas, sobre plantas con una superficie media de 850 m² y hasta 18 000 m² para los conjuntos complejos. Entregables: matriz multicriterio, 2 a 3 escenarios programáticos presupuestados con un margen de ±15 %, planificación Gantt, conformidad ISO 9001, oponibles en comité de compromiso superior a 1 M€.

El parque terciario francés representa alrededor de 1000 millones de m² según la ADEME (Cifras clave de la edificación, edición 2023). En este parque, una parte importante de los activos que diagnosticamos en misión inicial resulta obsoleta o infrautilizada. El decreto terciario impone -40 % de consumo energético en 2030, -50 % en 2040 y -60 % en 2050 respecto a un año de referencia posterior a 2010, conforme al dispositivo OPERAT (ADEME, plataforma OPERAT, datos 2023). El INSEE señala paralelamente, en sus Tableaux de l’économie française 2024, una tensión en el inmobiliario de oficinas de la región de París, con una tasa de vacancia superior al 10 % desde 2023 según los brokers inmobiliarios de referencia.

Para un asset manager, la decisión entre tres trayectorias se juega en desviaciones de valor de mercado considerables:

rehabilitación integral que conserva el uso terciario;
reconversión residencial, hotelera o en residencia de servicios;
venta en su estado con descuento.

Estas desviaciones las medimos expediente tras expediente en nuestra cartera reciente. Kytom encuadra la viabilidad técnica (estructura, tramas, fachadas), la viabilidad reglamentaria (PLU, ERP, accesibilidad, conformidad con el Código de Trabajo R4211 a R4217) y la viabilidad económica. Un estudio inicial estructurado descarta lo esencial de las desviaciones presupuestarias constatadas en fase de obra, y da fiabilidad a los comités de inversión antes de cualquier compromiso superior a 500 K€.

Posición contrarian. Contrariamente al uso extendido que privilegia sistemáticamente la reconversión residencial en cuanto la vacancia terciaria supera el 10 %, nuestra lectura de las decisiones que conducimos es más matizada: en una parte no despreciable de los casos, la rehabilitación integral terciaria con reposicionamiento ESG genera una TIR superior a la mutación residencial, siempre que exista un PLU restrictivo o un coste elevado de saneamiento reglamentario. La mutación de uso no es la opción por defecto, es la opción por excepción.

¿Cuánto cuesta un estudio de viabilidad para reconversión de oficinas de Kytom?

El coste de un estudio de viabilidad para reconversión varía según la superficie del activo. Kytom observa un presupuesto de 25 a 40 K€ sin IVA para una planta de 850 m², y de 60 a 120 K€ sin IVA para un conjunto de 18 000 m². Este importe sigue siendo marginal respecto al valor del activo y da fiabilidad a los comités de inversión antes de cualquier compromiso superior a 500 K€.