Vertical Coworking Campus

Sept étages, une seule ambition collective

Pour Emergence à Issy-les-Moulineaux, nous avons orchestré 4500m² sur 7 niveaux: 400 postes, un rooftop signature et des centres d'affaires premium pensés pour l'agilité.

4 500 m²
6 mois
2021

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Concept

7 étages, 400 postes, une même promesse

Centres d'affaires Premium sur 7 niveaux, loués aux entreprises clientes, ou en flex office avec services partagés. Roof top avec Bar.

Situation

Émergence Buro exploite des centres d’affaires premium en Île-de-France, modèle économique où le revenu par m² se joue sur la capacité à louer simultanément en bail long et en flex office.

À Issy-les-Moulineaux, l’opérateur a confié à Kytom l’aménagement clé en main de 4 500 m² sur 7 niveaux, avec 400 postes à répartir entre bureaux privés, plateaux mutualisés, services partagés à chaque étage, lobby d’accueil, salles événementielles et un rooftop transformé en bar. Particularité du montage: la commercialisation des plateaux bas devait démarrer avant la fin des travaux des plateaux hauts.

Livraison contractuelle 2021, six mois de chantier, quinze corps d’état sur un site vertical où toutes les circulations passent par la même cage.

7 étages à livrer en 6 mois sous pression commerciale et budget tendu

Quatre tensions ont structuré le brief. Budget calibré au plus juste, l’actif étant locatif et la rentabilité indexée sur le revenu par m². Acoustique critique: des entreprises concurrentes pouvaient se retrouver locataires de privatifs mitoyens, ce qui imposait un isolement renforcé sur l’ensemble des cloisonnements, y compris cloisons amovibles.

Compartimentage incendie complexifié par la verticalité et la mixité d’usages, du plateau bureau au rooftop bar recevant du public. Planning enfin: ouvrir les étages bas à la commercialisation pendant que les hauts étaient encore en second œuvre, sans gêne perceptible pour les premiers locataires.

À cela s’ajoutait la coordination de quinze lots sur un site où chaque approvisionnement remontait par les mêmes ascenseurs et cages d’escalier que les visites commerciales.

Cloisonnement amovible acoustique et phasage vertical descendant

Deux décisions ont structuré la suite. Première décision: cloisonnement amovible ABCD à isolement acoustique renforcé sur la totalité des privatifs, plutôt que cloisons plâtre fixes. Surcoût unitaire absorbé par la valeur d’usage, l’opérateur pouvant redécouper un plateau entre deux baux sans dépose lourde ni reprise de faux-plafonds. C’est cette modularité qui rend possible la rotation entre baux longs et flex office, cœur du modèle économique.

Deuxième décision: phasage vertical descendant inversé. Plutôt que livrer du bas vers le haut, Kytom a engagé les niveaux hauts en premier sur les lots bruyants (curage, plomberie sur sept niveaux, plancher technique VDI), puis redescendu progressivement, libérant les plateaux bas finis pendant que les hauts terminaient leurs finitions.

Les quinze lots techniques (cloisonnement amovible, mur mobile sur salles événementielles rooftop, plancher technique, faux-plafonds avec relamping, électricité et réseau informatique câblés jusqu’au poste, plomberie sept niveaux, revêtements de sol et moquette, peinture, vitrophanie) ont été séquencés sur cette cascade. Résultat opérationnel: les premiers locataires sont entrés dans les plateaux bas avec les hauts encore en chantier, sans plainte acoustique enregistrée.

4 500 m² livrés en 6 mois, 95% de mobilier réemployable, 90% recyclable

Les 7 plateaux ont été livrés dans le délai contractuel de 6 mois, 400 postes ouverts à la commercialisation. Le pari du cloisonnement amovible s’est vérifié sur la durée: les entreprises locataires redécoupent leurs surfaces sans intervention de Kytom, ce qui supprime le poste travaux preneur à chaque rotation et accélère la remise en location.

Le phasage descendant a permis de générer du loyer sur les niveaux bas pendant les six mois de chantier, raccourcissant le délai de retour sur l’investissement initial. Sur l’enveloppe circulaire, 95% de mobilier réemployable, 90% de matériaux recyclables, 30% de composants intégrant déjà du recyclé, 90% des éléments conçus pour être réparables.

Ces ratios, antérieurs à la formalisation des indicateurs RSE chez Kytom, ont été reconstitués à partir des fiches techniques fournisseurs. Le rooftop bar et les salles événementielles à mur mobile complètent les 4 500 m² en hôtel d’entreprise opérationnel pour 400 collaborateurs.

4 500

m² transformés

mois de réalisation

400

postes de travail

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