Certificación BREEAM oficinas: apuntar bien, amortizar rápido
El referencial In-Use V6 propone en realidad 5 niveles de rendimiento, Pass, Good, Very Good, Excellent y Outstanding, y solo uno resulta realmente rentable.
BREEAM Very Good se amortiza en 4 a 7 años, Outstanding raramente antes de 12 años: el nivel Very Good (>= 55%) capta lo esencial de la valorización patrimonial que persigue Outstanding por una fracción de su coste de puesta en conformidad. La certificación BREEAM In-Use V6 (BRE Global, Technical Manual SD221 V6.0.0, 2020) estructura la rehabilitación terciaria según 6 niveles y 10 categorías. El presupuesto oscila entre 15 y 45 EUR/m² según el nivel objetivo, la superficie y el grado de acabado esperado, para un retorno de la inversión de 4 a 7 años impulsado por la reducción de los consumos energéticos, medida en los contadores antes y después de las obras. Kytom acompaña a directores financieros y Asset Managers en la auditoría, la dirección de obra y la presentación del expediente BRE en 12 semanas.
El referencial BREEAM In-Use V6 (BRE Global, Technical Manual SD221 V6.0.0, 2020) distingue 6 niveles de certificación, basados en una puntuación consolidada entre 10 categorías técnicas.
| Nivel | Puntuación requerida | Perfil típico |
|—|—|—|
| Acceptable | >= 10 % | Auditoría inicial, base de pilotaje |
| Pass | >= 25 % | Conformidad reglamentaria básica |
| Good | >= 40 % | Edificación reciente, ajustes ligeros |
| Very Good | >= 55 % | Nivel más frecuente en Francia |
| Excellent | >= 70 % | Activo con fuertes exigencias ESG |
| Outstanding | >= 85 % | Escaparate ESG, restricciones ACV exigentes |
Para los Asset Managers y directores financieros, el referencial se alinea con la directiva CSRD (UE 2022/2464) aplicable desde 2024 a las grandes empresas y ampliada en 2026 a las medianas empresas de más de 250 empleados. El decreto terciario OPERAT impone en paralelo -40 % de consumo de aquí a 2030 y -60 % de aquí a 2050 (Légifrance, decreto n.º 2019-771 de 23 de julio de 2019, art. R. 174-22 a R. 174-32). Para los directores de RR. HH., los criterios medidos (calidad del aire COV inferior a 500 µg/m³, acústica por debajo de 45 dB según NF S 31-080:2006, factor de luz natural superior a 2 %) van de la mano con una reducción del absentismo en los activos que supervisamos. Los fondos inmobiliarios con etiqueta ISR exigen ya una certificación medioambiental en más del 75 % de sus activos en un plazo de 5 años, conforme a los artículos 8 y 9 del reglamento SFDR (UE 2019/2088).
Nuestra lectura difiere del consenso del mercado en cuanto al nivel objetivo. La ortodoxia del sector empuja hacia Excellent u Outstanding para señalar un enfoque ejemplar. En la práctica, en nuestra cartera reciente, el nivel Very Good capta lo esencial del diferencial de alquiler prime constatado por los brokers, por un coste de puesta en conformidad claramente inferior al de Outstanding. La diferencia de valorización entre Very Good y Excellent sigue siendo marginal, raramente amortizable en un horizonte de tenencia inferior a 8 años.
¿Qué nivel BREEAM perseguir para una oficina terciaria en Francia?
Very Good (>= 55% en el referencial In-Use V6) capta lo esencial de la valorización patrimonial de Outstanding por una fracción del coste. Excellent u Outstanding solo se amortizan en horizontes de tenencia superiores a 8-12 años, o para activos escaparate ESG.
¿Cuál es el presupuesto de rehabilitación BREEAM In-Use V6 por m²?
Entre 15 y 45 EUR/m² según el nivel objetivo, la superficie tratada y las restricciones del edificio. Ajustamos la horquilla a la tipología del activo antes de cualquier compromiso.
¿Tiene un proyecto de acondicionamiento?
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