Equipo Retrofit

Certificación WELL oficinas: la salud se convierte en un activo financiero

Referencial de certificación centrado en la salud y el bienestar en el trabajo: 110 puntos repartidos en 10 conceptos, con una articulación directa hacia los requisitos CSRD ESRS S1.

WELL no es un sello de RR. HH., es un activo financiero: +4 a +7 % de prima de alquiler en oficinas prime (MIT Real Estate Innovation Lab, Devine et al., 2022) por un 3 a 15 % de sobrecoste de obras. La ratio rentabilidad/inversión se inclina a favor del asset manager en cuanto el contrato de arrendamiento residual supera los 6 años. La certificación WELL v2, otorgada por el IWBI, estructura 10 conceptos de salud/bienestar en 4 niveles (Bronze, Silver, Gold, Platinum) sobre 110 puntos (referencial WELL v2 Q4 2023, IWBI). En una planta de oficinas francesa de 850 m², el calendario entre el lanzamiento del proceso y la obtención del sello se sitúa por lo general entre 9 y 14 meses. Fundada en 2006, Kytom estructura la auditoría, el scoring y la performance verification del IWBI para alinear el acondicionamiento, el reporting CSRD ESRS S1 y el valor del activo.

La certificación WELL v2 se basa en 10 conceptos, más de 100 features y 4 niveles (Bronze 40 pts, Silver 50 pts, Gold 60 pts, Platinum 80 pts), conforme al referencial WELL v2 Q4 2023 publicado por el IWBI. El referencial se apoya en fuentes científicas (OMS, ASHRAE 62.1, ANSI) y complementa a BREEAM (BRE) y HQE (Certivea), centradas en el entorno construido.

Para las direcciones de oficinas francesas, el reto es triple:

Normativo: la directiva CSRD (UE 2022/2464) impone un reporting ESRS S1 sobre las condiciones de trabajo, y el Código de Trabajo (artículos R4222-1 y siguientes) regula la calidad del aire interior.
Económico: según el INSEE (Tableaux de l’économie française, edición 2024), el absentismo representa el 4,5 % del tiempo de trabajo en Francia, es decir, alrededor de 108 000 millones de euros de coste directo sobre la masa salarial.
Atractivo: la calidad de los espacios influye en el compromiso de los directivos, un dato que sigue el observatorio Actineo (barómetro QVT 2023).

En un parque de oficinas premium, el tríptico HQE Très Bon, BREEAM In-Use Excellent y WELL Building Standard cubre el entorno, la explotación y el bienestar de los ocupantes. Desde 2020, los pliegos de condiciones que integran criterios WELL se han multiplicado notablemente en las operaciones de oficinas que llevamos a cabo en Francia y España, impulsados por las sedes sociales del CAC 40 y las ETI que alinean su inmobiliario con su política de RSC.

Nuestra lectura difiere de la doxa del sector en un punto concreto: WELL suele presentarse como «el sello QVT», paralelo a HQE y BREEAM. En la práctica, en las operaciones que hemos acompañado estos últimos años, el ROI más sólido proviene de la prima de alquiler y de la revalorización patrimonial, no de la ganancia en RR. HH., más difícil de auditar. El asset manager que financia WELL únicamente por la QVT subestima la palanca del alquiler; el director de RR. HH. que lo defiende de forma aislada priva a la decisión del brazo financiero que lo hace rentable.

¿Es rentable WELL para un asset manager?

La ratio se vuelve positiva cuando el contrato de arrendamiento residual supera los 6 años: +4 a +7 % de prima de alquiler en oficinas prime (MIT Real Estate Innovation Lab, Devine et al., 2022) frente a un 3 a 15 % de sobrecoste de obras. En una planta de 850 m² alquilada a 450 €/m²/año, esto representa alrededor de 190 000 € capitalizados a 10 años.

¿Cuánto tiempo transcurre entre el lanzamiento y la obtención del sello?

Cuente entre 9 y 14 meses entre el lanzamiento y la obtención del sello WELL para una planta de oficinas de 850 m². El calendario abarca la estructuración, el scoring de los 10 conceptos del referencial WELL v2 y la verificación de rendimiento realizada según el protocolo IWBI. El nivel objetivo (Bronze, Silver, Gold o Platinum) se decide desde el lanzamiento, ya que condiciona el volumen de pruebas que documentar.