Certification BREEAM bureaux: viser juste, amortir vite
Le référentiel In-Use V6 propose en réalité 5 niveaux de performance, Pass, Good, Very Good, Excellent et Outstanding, et un seul paie vraiment.
BREEAM Very Good s’amortit en 4 à 7 ans, Outstanding rarement avant 12 ans : le palier Very Good (>= 55%) capte l’essentiel de la valorisation patrimoniale visée par Outstanding pour une fraction de son coût de mise en conformité. La certification BREEAM In-Use V6 (BRE Global, Technical Manual SD221 V6.0.0, 2020) structure le retrofit tertiaire selon 6 niveaux et 10 catégories. Le budget oscille entre 15 et 45 EUR/m² selon le palier visé, la surface et le niveau de finition attendu, pour un retour sur investissement de 4 à 7 ans porté par la baisse des consommations énergétiques, mesurée aux compteurs avant et après travaux. Kytom accompagne DAF et Asset Managers sur l’audit, le pilotage chantier et le dépôt du dossier BRE en 12 semaines.
Le référentiel BREEAM In-Use V6 (BRE Global, Technical Manual SD221 V6.0.0, 2020) distingue 6 paliers de certification, fondés sur un score consolidé entre 10 catégories techniques.
| Niveau | Score requis | Profil typique |
|—|—|—|
| Acceptable | >= 10 % | Audit initial, base de pilotage |
| Pass | >= 25 % | Conformité réglementaire de base |
| Good | >= 40 % | Bâti récent, ajustements légers |
| Very Good | >= 55 % | Palier le plus fréquent en France |
| Excellent | >= 70 % | Actif à fortes exigences ESG |
| Outstanding | >= 85 % | Vitrine ESG, contraintes ACV lourdes |
Pour les Asset Managers et DAF, le référentiel s’aligne sur la directive CSRD (UE 2022/2464) applicable depuis 2024 aux grandes entreprises et étendue en 2026 aux ETI de plus de 250 salariés. Le décret tertiaire OPERAT impose en parallèle -40 % de consommation d’ici 2030 et -60 % d’ici 2050 (Légifrance, décret n°2019-771 du 23 juillet 2019, art. R. 174-22 à R. 174-32). Pour les DRH, les critères mesurés (qualité d’air COV inférieur à 500 µg/m³, acoustique sous 45 dB selon NF S 31-080:2006, facteur de lumière du jour supérieur à 2 %) vont de pair avec un recul de l’absentéisme sur les actifs que nous suivons. Les fonds immobiliers labellisés ISR exigent désormais une certification environnementale sur plus de 75 % de leurs actifs sous 5 ans, conformément aux articles 8 et 9 du règlement SFDR (UE 2019/2088).
Notre lecture diffère du consensus marché sur le palier cible. La doxa profession pousse vers Excellent ou Outstanding pour signaler une démarche exemplaire. En pratique, sur notre portefeuille récent, le palier Very Good capte l’essentiel du différentiel de loyer prime constaté par les brokers, pour un coût de mise en conformité nettement inférieur à celui d’Outstanding. L’écart de valorisation entre Very Good et Excellent reste marginal, rarement amortissable sur un horizon de détention inférieur à 8 ans.
Quel palier BREEAM viser pour un bureau tertiaire en France ?
Very Good (>= 55% au référentiel In-Use V6) capte l’essentiel de la valorisation patrimoniale d’Outstanding pour une fraction du coût. Excellent ou Outstanding ne s’amortissent que sur des horizons de détention supérieurs à 8-12 ans, ou pour des actifs vitrine ESG.
Quel est le budget retrofit BREEAM In-Use V6 au m² ?
Entre 15 et 45 EUR/m² selon le palier visé, la surface traitée et les contraintes du bâtiment. Nous calons la fourchette sur la typologie de l’actif avant tout engagement.
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