Equipo Retrofit

Decreto Terciario: tu activo vale 6,75 M EUR menos sin un plan de retrofit

960 millones de m² sujetos: el umbral se mide por unidad predial

El retrofit del Decreto Terciario reduce el consumo desde el primer año, con un retorno de la inversión generalmente comprendido entre 4 y 7 años: lo esencial de la trayectoria 2030 (-40 %) se juega en los doce primeros meses, sin esperar a 2029. El Decreto n.º 2019-771 (artículo L.111-10-3 CCH, orden del 10 de abril de 2020) impone -40 % en 2030, -50 % en 2040 y -60 % en 2050 a los activos terciarios de más de 1000 m², con declaración OPERAT (ADEME) antes del 30 de septiembre. Kytom realiza desde 2006 auditorías NF EN 16247, declaración OPERAT y plan de retrofit presupuestado, en plantas medias de 850 m². Para un Asset Manager, el reto no es la conformidad 2030, sino el valor venal 2026.

Según la ADEME (informe OPERAT 2023, síntesis nacional), el dispositivo abarca más de 960 millones de m² de edificios terciarios públicos y privados, es decir, alrededor del 30 % del parque inmobiliario nacional. El umbral de 1000 m² se evalúa por unidad predial, no por local: tres comercios de 400 m² en un mismo conjunto inmobiliario activan la sujeción. Los usos afectados son amplios, y se aplican reglas específicas a los centros de datos y locales técnicos (orden Valores Absolutos III, BOE 24 de noviembre de 2022).

Dos trayectorias estructuran la obligación:

Método relativo (Crelat): -40 % en 2030, -50 % en 2040, -60 % en 2050, respecto a un año de referencia fijado sobre 12 meses consecutivos entre 2010 y 2019.
Método absoluto (Cabs): valor objetivo expresado en kWh/m²/año, definido por las órdenes Valores Absolutos I a IV publicadas en el Boletín Oficial.
Declaración OPERAT: registro anual de los consumos antes del 30 de septiembre, con modulaciones climáticas y volumétricas documentadas.

Para el Asset Manager: la depreciación del activo precede a la multa. Las sanciones alcanzan los 7500 € por persona jurídica y por edificio, complementadas con una publicación oficial de los incumplimientos (procedimiento «Name and Shame» previsto en el artículo R.174-33 CCH). Pero el riesgo financiero real no es la multa: es la depreciación venal. En el mercado parisino del QCA y La Défense, los activos con DPE F-G registran una depreciación del 10 al 25 % en la transacción, según nuestros brokers asociados. Para un parque de 5000 m² valorado en 9000 €/m², un 15 % de depreciación representa 6,75 M€: sin comparación con los 7500 € de multa. Nuestra observación interna sobre 9 carteras auditadas por KYTOM entre 2022-2024 cifra además el sobrecoste de la inacción entre 65 000 y 95 000 € al año en energía evitable, sin contar la depreciación.

Cuándo el Decreto Terciario no es el ángulo de entrada adecuado. Por debajo de 800 m² de superficie terciaria acumulada por unidad predial, no se activa la sujeción y la inversión en un procedimiento completo NF EN 16247 + OPERAT no se justifica: basta con una auditoría energética simplificada tipo DPE terciario. Del mismo modo, en un activo destinado a demolición o reestructuración pesada en los próximos 36 meses, lanzar un plan de retrofit Decreto Terciario deteriora el ROI: es preferible integrar el rendimiento energético en el programa de la futura operación (RE2020 o etiqueta E+C-).

¿Qué edificios están sujetos al Decreto Terciario?

Todos los edificios terciarios (públicos y privados) de más de 1000 m² por unidad predial, es decir, 960 millones de m² en Francia según la ADEME (informe OPERAT 2023). El umbral se evalúa por acumulación: tres comercios de 400 m² en un mismo conjunto inmobiliario activan la sujeción.