Pôle Retrofit

Décret Tertiaire: votre actif vaut 6,75 M€ de moins sans plan retrofit

960 millions de m² assujettis: le seuil se mesure à l’unité foncière

Pour les bâtiments tertiaires d’une surface supérieure ou égale à 1 000 m², le décret tertiaire impose une réduction drastique de la consommation finale d’énergie, visant un objectif de moins 40 % d’ici 2030, suivi de nouveaux paliers en 2040 et 2050. Chaque année, avant le 30 septembre, il est obligatoire de transmettre les données sur OPERAT. Kytom intervient pour réaliser l’audit énergétique conforme à la norme NF EN 16247, établit ensuite la déclaration OPERAT et évalue financièrement le plan de retrofit. Ce dernier présente généralement un retour sur investissement entre 4 et 7 ans. Le non-respect de ces règles entraîne une amende de 7 500 € par personne morale et par bâtiment concerné.

Selon l’ADEME (rapport OPERAT 2023, synthèse nationale), le dispositif couvre plus de 960 millions de m² de bâtiments tertiaires publics et privés, soit environ 30 % du parc immobilier national. Le seuil de 1000 m² s’apprécie à l’unité foncière, pas au local : trois commerces de 400 m² dans un même ensemble immobilier déclenchent l’assujettissement. Les usages concernés sont larges, et les règles spécifiques s’appliquent aux data centers et locaux techniques (arrêté Valeurs absolues III, JO 24 novembre 2022).

Deux trajectoires structurent l’obligation :

Méthode relative (Crelat) : -40 % en 2030, -50 % en 2040, -60 % en 2050, par rapport à une année de référence figée sur 12 mois consécutifs entre 2010 et 2019.
Méthode absolue (Cabs) : valeur cible exprimée en kWh/m²/an, définie par arrêtés Valeurs absolues I à IV publiés au Journal officiel.
Déclaration OPERAT : saisie annuelle des consommations avant le 30 septembre, modulations climatiques et volumétriques documentées.

Pour l’Asset Manager : la décote d’actif précède l’amende. Les sanctions atteignent 7500 € par personne morale et par bâtiment, complétées par une publication officielle des manquements (procédure « Name and Shame » prévue à l’article R.174-33 CCH). Mais le risque financier réel n’est pas l’amende : c’est la décote vénale. Sur le marché parisien QCA et La Défense, les actifs DPE F-G affichent une décote de 10 à 25 % à la transaction, selon nos brokers partenaires. Pour un parc de 5000 m² valorisé 9000 €/m², 15 % de décote représente 6,75 M€ : sans commune mesure avec les 7500 € d’amende. Notre

Quand le Décret Tertiaire n’est pas le bon angle d’entrée. En deçà de 800 m² de surface tertiaire cumulée à l’unité foncière, l’assujettissement n’est pas déclenché et l’investissement dans une démarche complète NF EN 16247 + OPERAT n’est pas justifié : un audit énergétique simplifié type DPE tertiaire suffit. De même, sur un actif promis à démolition ou restructuration lourde dans les 36 mois, lancer un plan retrofit Décret Tertiaire dégrade le ROI : il vaut mieux intégrer la performance énergétique au programme de la future opération (RE2020 ou label E+C-).

Quels bâtiments sont assujettis au Décret Tertiaire ?

Tous les bâtiments tertiaires (publics et privés) de plus de 1000 m² à l’unité foncière, soit 960 millions de m² en France selon l’ADEME (rapport OPERAT 2023). Le seuil s’apprécie au cumul : trois commerces de 400 m² dans un même ensemble immobilier déclenchent l’assujettissement.