Equipo Retrofit

Retrofit energético terciario: conformidad, ROI y método Kytom

Su activo terciario poseído desde hace menos de 5 años corre el riesgo de perder valor si lanza un retrofit global del -40% sin un análisis previo: la TIR supera el horizonte de venta y el CAPEX se convierte en un gasto puro. No obstante, el marco regulatorio impone un -40% en 2030 a todo edificio superior a 1.000 m². En nuestra cartera reciente, Kytom observa un presupuesto de retrofit, una vez deducidos los CEE, comprendido entre 180 y 420 €/m² según el perímetro técnico considerado, una TIR de 3,5 a 5,5 años en el binomio iluminación LED + GTB, y una prima verde del 7 al 11% en los activos certificados BREEAM Very Good.

Desde 2006, nuestros equipos orquestan estos programas para más de 1.200 proyectos terciarios, en coherencia con su periodo de tenencia. Esta es nuestra oferta de retrofit, nuestro método en 12 semanas para la fase previa y las ganancias medidas tanto en valor de activo como en flujo de caja.

Nuestra oferta de retrofit

De la auditoría energética normalizada al balance N+1: lo que abarca una misión Kytom

Una misión de retrofit Kytom cubre la totalidad de la cadena, desde la auditoría energética normalizada hasta el balance posterior a las obras a 12 meses. Entregamos tres escenarios presupuestados (low cost, mediano, ambición 2040) con CAPEX, OPEX, TIR a 10 años y trayectoria kWh/m²/año documentada, y a continuación un expediente de obras completo (APS, APD, DCE) que integra climatización, iluminación LED DALI, GTB, aislamiento y carpinterías. El montaje de los CEE se gestiona internamente mediante las fichas BAT-EQ-127, BAT-TH-116 y BAT-EN-101; la ejecución multilote se encuadra en nuestras cualificaciones. En nuestra cartera reciente, el presupuesto de retrofit con los CEE deducidos se sitúa generalmente entre 180 y 420 €/m² según el perímetro técnico considerado. Nuestra lectura por periodo de tenencia condiciona el perímetro: programa global más allá de 8 años, retrofit específico LED + GTB de 4 a 8 años, expediente limpio en data room por debajo de 4 años. Ninguna misión arranca sin la validación contradictoria del año de referencia.

Método Kytom

Cuatro etapas alineadas con una auditoría energética normalizada bloqueada de antemano según el referencial europeo aplicable

Nuestra secuencia probada en más de 1.200 proyectos terciarios desde 2006 encadena cuatro fases. Auditoría energética conforme al referencial europeo de auditorías (semanas 1-4): registros sobre 24 meses, modelización térmica dinámica, cartografía de los 12 puestos, aseguramiento del año de referencia. Escenarios presupuestados (semanas 5-8): tres variantes con TIR a 10 años y movilización de CEE. Diseño y expediente de obras (semanas 9-18): APS, APD, DCE, expediente CEE bloqueado antes de la firma del contrato. Ejecución y commissioning (semanas 19-26): pilotaje en flujo tenso, puesta en servicio, formación de los explotadores, balance posterior a las obras a 12 meses.

Nos negamos a iniciar el diseño antes de haber fijado el año de referencia: la práctica habitual comprime esta fase para ganar unas semanas, pero es una de las principales fuentes de litigios en fase de explotación. Por debajo de 400 m² o en monolote, un ciclo corto de 10 a 14 semanas en diseño-construcción resulta más pertinente; más allá de 8.000 m², el calendario se extiende a 36-44 semanas.

Sus beneficios

TIR de 3,5 a 5,5 años, prima verde del 7 al 11% y -4 puntos de vacancia locativa

Nuestras operaciones entregadas con balance N+1 convergen en tres efectos medibles. Factura energética: ahorros del 32 al 45% en kWh/m²/año desde el N+1. TIR del binomio LED + GTB: 3,5 a 5,5 años con CEE incluidos, es decir, el 60% de la ganancia regulatoria por el 30% del CAPEX. Valor del activo: prima verde del 7 al 11% en oficinas certificadas de alta gama, diferencia de vacancia de -4 puntos frente a comparables no certificados.

Lectura de flujo de caja en un activo de 3.000 m² alquilado a 320 €/m²/año: retrofit mediano a 265 €/m² con CEE deducidos, es decir, 795 k€ de CAPEX. Ganancia OPEX energía de 18 a 24 k€/año (ahorro del 38% sobre 280 kWh/m²/año a la tarifa verde 2024). Efecto principal a través del alquiler: la prima verde y la bajada de vacancia aseguran de 70 a 110 k€/año de ingresos locativos adicionales. TIR a 5,5 años solo sobre el OPEX, 3,5 años con el efecto alquiler (modelo Kytom 2024, a validar por su broker). Rangos válidos en edificio inicial con DPE D o peor, explotación superior a 50 horas/semana.

Método

Auditoría energética conforme al referencial europeo aplicable.
Semanas 1 a 4. Registros de consumos sobre 24 meses, modelización térmica dinámica, cartografía de los 12 puestos y aseguramiento del año de referencia mediante cotejo de facturas y submedición GTB. Fase deliberadamente separada para garantizar una base defendible durante los controles regulatorios.
Escenarios presupuestados
Semanas 5 a 8. Tres variantes (low cost, mediano, ambición 2040) con CAPEX, OPEX, TIR a 10 años y trayectoria kWh/m²/año. Movilización de CEE mediante las fichas BAT-EQ-127, BAT-TH-116 y BAT-EN-101, arbitraje del periodo de tenencia alineado con su horizonte de asset management.
Diseño y expediente de obras
Semanas 9 a 18. APS, APD y DCE que integran climatización, iluminación LED DALI, GTB, aislamiento y carpinterías. El expediente CEE se bloquea en paralelo al APD, antes de cualquier firma de contrato. Trazabilidad en cada entregable.
Ejecución y commissioning
Semanas 19 a 26. Pilotaje multilote en flujo tenso, faseado por plantas en emplazamientos ocupados (horario desfasado 18 h – 6 h, aislamiento acústico NF S 31-080). Puesta en servicio, formación de los explotadores y balance posterior a las obras a 12 meses sobre kWh/m²/año y la consecución del umbral de 80 kWh/m².año de energía primaria perseguido por el sello Effinergie+ rénovation, variable según zona climática y altitud.

Preguntas frecuentes

¿A partir de qué superficie se justifica económicamente el retrofit global?

Umbral práctico en torno a los 600 m². Por debajo, el coste fijo de la auditoría energética normalizada y del montaje de los CEE aplasta la TIR más allá de 8 años: un ciclo corto monolote en diseño-construcción de 10 a 14 semanas resulta más pertinente. Más allá de 1.000 m², la declaración energética es obligatoria.

¿Cómo se calcula la TIR de 3,5 a 5,5 años en el binomio LED + GTB?

En operaciones de tamaño intermedio, la TIR de un binomio LED + GTB se sitúa generalmente entre 3,5 y 5,5 años según se integre o no el efecto alquiler (prima verde, reducción de vacancia) en el cálculo, además de los meros ahorros de energía. El binomio capta alrededor del 60% de la ganancia regulatoria por el 30% del CAPEX.

¿Cuál es la sanción real a la que uno se expone en caso de incumplimiento de las obligaciones de reducción del consumo energético aplicables a los edificios terciarios?

La multa tiene un tope de 7.500 € por edificio, marginal para un Asset Manager. El verdadero riesgo lo indexan los brokers y los inquilinos AAA. En los activos Kytom señalados como no conformes, la diferencia de alquiler de prima alcanza del 4 al 7% frente a comparables conformes. El arbitraje se juega en el valor locativo y la liquidez, no en la sanción administrativa.

¿Los CEE cubren realmente del 15 al 25% del CAPEX?

Sí, las fichas estandarizadas BAT-EQ-127, BAT-TH-116 y BAT-EN-101 permiten generalmente cubrir una parte significativa del CAPEX de obras (aislamiento, iluminación LED, GTB); el importe exacto depende del volumen elegible y del calendario de presentación, que debe producirse antes de la firma del contrato. Nuestra célula CEE bloquea el expediente en paralelo al APD.

05 — Inspiraciones