Pôle Retrofit

Certification WELL bureaux: la santé devient un actif financier

Référentiel de certification axe santé et bien-être au travail: 110 points répartis sur 10 concepts, avec une articulation directe vers les exigences CSRD ESRS S1.

WELL n’est pas un label RH, c’est un actif financier : +4 à +7 % de prime locative sur bureaux prime (MIT Real Estate Innovation Lab, Devine et al., 2022) pour 3 à 15 % de surcoût travaux. Le ratio rendement/investissement bascule en faveur de l’asset manager dès que le bail résiduel dépasse 6 ans. La certification WELL v2, délivrée par l’IWBI, structure 10 concepts santé/bien-être en 4 niveaux (Bronze, Silver, Gold, Platinum) sur 110 points (référentiel WELL v2 Q4 2023, IWBI). Sur un plateau tertiaire français de 850 m², le calendrier entre le lancement de la démarche et l’obtention du label s’établit généralement entre 9 et 14 mois. Fondé en 2006, Kytom cadre l’audit, le scoring et la performance verification IWBI pour aligner aménagement, reporting CSRD ESRS S1 et valeur d’actif.

La certification WELL v2 repose sur 10 concepts, plus de 100 features et 4 niveaux (Bronze 40 pts, Silver 50 pts, Gold 60 pts, Platinum 80 pts), conformément au référentiel WELL v2 Q4 2023 publié par l’IWBI. Le référentiel s’appuie sur des sources scientifiques (OMS, ASHRAE 62.1, ANSI) et complète BREEAM (BRE) et HQE (Certivea), centrées sur l’environnement bâti.

Pour les directions tertiaires françaises, l’enjeu est triple :

Réglementaire : la directive CSRD (UE 2022/2464) impose un reporting ESRS S1 sur les conditions de travail, et le Code du travail (articles R4222-1 et suivants) encadre la qualité de l’air intérieur.
Économique : selon l’INSEE (Tableaux de l’économie française, édition 2024), l’absentéisme représente 4,5 % du temps de travail en France, soit environ 108 milliards d’euros de coût direct sur la masse salariale.
Attractif : la qualité des espaces influence l’engagement des cadres, donnée suivie par l’observatoire Actineo (baromètre QVT 2023).

Sur un parc tertiaire premium, le triptyque HQE Très Bon, BREEAM In-Use Excellent et WELL Building Standard couvre l’environnement, l’exploitation et le bien-être des occupants. Depuis 2020, les cahiers des charges intégrant des critères WELL se sont nettement multipliés sur les opérations tertiaires que nous menons en France et en Espagne, portés par les sièges sociaux du CAC 40 et les ETI qui alignent leur immobilier sur leur politique RSE.

Notre lecture diffère de la doxa profession sur un point précis : WELL est souvent présenté comme « le label QVT », parallèle à HQE et BREEAM. En pratique, sur les opérations que nous avons accompagnées ces dernières années, le ROI le plus solide vient de la prime locative et de la valorisation patrimoniale, pas du gain RH, plus difficile à auditer. L’asset manager qui finance WELL pour la QVT seule sous-estime le levier de loyer ; le DRH qui le défend en isolation prive l’arbitrage du bras financier qui le rend rentable.

WELL est-il rentable pour un asset manager ?

Le ratio bascule positif quand le bail résiduel dépasse 6 ans : +4 à +7 % de prime locative sur bureaux prime (MIT Real Estate Innovation Lab, Devine et al., 2022) contre 3 à 15 % de surcoût travaux. Sur un plateau de 850 m² loué 450 €/m²/an, cela représente environ 190 000 € capitalisés sur 10 ans.

Combien de temps entre le lancement et l’obtention du label ?

Comptez 9 à 14 mois entre le lancement et l’obtention du label WELL pour un plateau tertiaire de 850 m². Le calendrier couvre le cadrage, le scoring des 10 concepts du référentiel WELL v2 et la vérification de performance menée selon le protocole IWBI. Le niveau visé (Bronze, Silver, Gold ou Platinum) se décide dès le lancement, car il conditionne le volume de preuves à documenter.